나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31364 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1723호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 상가 등인 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물내 제17층 제1723호로서, 외벽: 돌붙임마감 등, 내벽: 벽지마감, 타일마감, 창호; 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비,위생설비,승강기,난방설비,소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형, 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복5차로, 동측으로 왕복3차로,남측으로 왕복2차로 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류 (폭8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축 법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>,중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서상 2024년 11월 6일 광주지방법원의 임차권등기명령 (2024카임5998,임차보증금 금187,900,000원, 차임 월 금110,000원) 있는바 경매진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경31364 (1)

물건소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 17층 1723호

용도: 오피스텔

감정평가액: 234,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 건물 구조 및 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상20층 건물 내 제17층 제1723호

이용상태: 오피스텔로 이용 중

내외부 마감: 외벽 돌붙임 마감, 내벽 벽지/타일 마감, 창호 새시

설비내역: 일반적인 급배수, 위생, 승강기, 난방, 소화전, 화재탐지 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 숙박시설, 상가 등이 밀집한 상업업무지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 광주역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 북측에는 왕복 5차로, 동측에는 왕복 3차로, 남측에는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류, 소로2류, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행의 근저당권(채권금액 56,520,000원)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부등본상 확인되는 총 채권액은 약 244,420,000원입니다. (우리은행 근저당 56,520,000원 + 주택임차권 187,900,000원 + 강제경매 신청 채권액)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 송 (주택도시보증공사)

* 보증금: 187,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 27일

* 확정일자: 2022년 10월 27일

* 배당신고일자: 2024년 11월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기되어 있으나, 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

본 건은 일괄매각 대상이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력이 없으므로, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

광주역 인근의 활성화된 상업업무지대로, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 오피스텔로서의 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

업무시설, 상가, 숙박시설 등이 인접해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 환경

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 일반적인 급배수, 위생, 난방, 승강기, 화재탐지 설비 등이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무)

광주역 인근 상업업무지대에 위치하며, 현재까지 파악된 정보상 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련

채권 총액이 감정평가액을 초과하는 상황이나, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

6.2. 공실 및 임대수익 변동성

상업지역 내 오피스텔의 경우, 경기 변동 및 시장 상황에 따라 공실 발생 위험이 존재할 수 있으며, 임대 수익률 또한 변동될 가능성이 있습니다.

6.3. 부동산 시장 변동

금리 변동, 지역 경기 침체 등 거시경제 지표 변화에 따른 부동산 가치 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근의 뛰어난 입지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 확보 측면에서 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 시장 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요하며, 향후 공실 발생 가능성 등 임대 수익 관련 부분은 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 광주역 역세권으로 교통망 및 생활 인프라가 매우 우수합니다.

* 안전한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 명확하고 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 상업업무지대: 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 시세차익 잠재력: 시장 시세 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 234,000,000원입니다.

부동산 플랫폼을 통한 시세 조사 결과, 광주역한국아델리움 49㎡ 타입의 유사 물건 매매가는 최근 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 파악됩니다. 특히, 최근 1억 8천 5백만원 수준의 거래 사례가 확인되었습니다.

총 채권액이 감정가를 초과하나, 모든 권리가 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.

시장 시세와 투자 수익률을 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰하는 것이 바람직합니다.

이에 따라 예상 입찰가를 190,000,000원 으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 81.2% 수준이며, 최근 시장 거래 사례와 유사한 가격대입니다.

본 예상 입찰가는 시장 상황 및 현장 방문 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 추가적인 면밀한 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.