나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31324 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하는 '광주역한국 아델리움' 제10층 제1006호로서, 부근은 숙박시설, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재 하는 상업지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로변에 소재하여 일반적이 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 내 제10층 제1006호로서, 2022.09.01. 사용승인되었으며, 외벽: 돌붙임, 적벽돌 및 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복4차로, 동측으로 왕복3차로 및 남측으로 왕복2차로의 아스팔트포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리 사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산 업발전법)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31324 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 10층1006호

용도: 오피스텔

감정가: 236,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

대상 물건은 광주광역시 북구 신안동에 소재한 '광주역' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 상업지대로 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주위 환경은 보통입니다.

차량 출입이 용이하며 간선도로변에 소재하여 일반적인 교통 상황 또한 양호합니다.

북측으로 왕복 4차로, 동측으로 왕복 3차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장 도로에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

건축물은 2022년 9월 1일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행의 근저당권(을1, 56,520,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리(집합건물 등기부 요약의 을1, 을2)는 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 주택임차권(을2, 조애리, 176,300,000원)은 등기부상 말소 처리되어 있어 경매로 인해 소멸됩니다.

제시된 임차인 현황 정보에 따르면, 이석희 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(조애리) 임차인은 보증금 176,300,000원에 전입일자 2024년 3월 4일, 확정일자 2022년 10월 17일이나 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, 해당 주택임차권 등기(을2) 또한 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

이에 따라 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 신안동 일대는 광주역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

주변에 오피스텔, 상가, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

광주역 인근의 교통 요충지로서 유동인구가 꾸준하며, 도시 재생 사업 계획으로 향후 젊은 층을 위한 시설 확충도 기대해 볼 수 있습니다.

주변에는 세븐일레븐, GS25 등 편의시설이 도보 1~2분 거리에 위치하고 있으며, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

건물 내 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

차량 출입 및 주차가 가능한 환경이며, 본건 단지는 북측 왕복 4차로, 동측 왕복 3차로, 남측 왕복 2차로 도로에 접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

주변에 편의점, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 있어 생활 인프라가 양호한 편입니다.

광주역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, KTX 이용 시 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계는 현재 미상으로 확인되어, 정확한 임대 현황 파악이 필요합니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있습니다. 이러한 규제는 향후 재건축 또는 증축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

최근 사용 승인된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 인수 후 공실 위험 또는 명도 관련 사항을 신중히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

광주역 역세권의 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 사용 승인된 신축 오피스텔이라는 점에서 선호도가 높을 수 있습니다.

도시 재생 사업 지구에 포함되어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

본건 감정가는 236,000,000원으로, 권리 분석 결과 인수되는 보증금이 없어 추가적인 비용 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세를 고려하여 산정해야 합니다.

감정가는 236,000,000원이며, 최근 전세 시세는 1.7억~1.8억 수준으로 파악됩니다.

신축 오피스텔의 특성과 역세권 입지를 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 212,400,000원부터 경쟁 상황에 따라 적정가격을 상향하는 전략을 추천합니다.

정확한 시세 및 임대차 현황 파악을 위해 현장 방문 및 추가적인 조사 수행을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.