나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31357 [1] 광주광역시 서구 광천동 896 호반써밋광주 30층101동3003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 광주광역시 서구 광천동 소재 유스퀘어 광주종합버스터미널 북측 인근에 위치하고 주위는 주로 상업용 부동산과 일부 공동주택단지로 이루어진 노선상가지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상48층 건물 내 30층 3003호(남서향, 타워형)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 복합판넬 및 돌붙임 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비과 급배수설비, 도시가스보일러, 소화전, 스프링클러, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 공동주택, 방송통신시설, 판매시설, 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 부지 남측으로 폭 70m이상의 광대로에 접하고 동측과 북측으로 왕복 2차로의 소로에 접하며, 동측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역(202 3-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경31357 (1)

소재지: 광주광역시 서구 광천동 896 호반써밋광주 30층 101동 3003호

용도: 아파트

감정가: 674,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨시너지제이차유동화전문

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

토지 지분: 18.5734㎡ (약 5.62평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.9405㎡ (약 25.70평)

본 물건의 건물 면적 84.94㎡는 전용면적으로 파악됩니다. 공급 면적에 대한 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

1.3. 특이사항

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 아파트는 광주광역시 서구 광천동에 위치하며, 유스퀘어 광주종합버스터미널 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주로 상업용 부동산과 일부 공동주택 단지로 이루어진 노선상가지대로를 형성하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 또한, 남측으로 폭 70m 이상의 광대로와 동측 및 북측으로 왕복 2차로의 소로에 접하고 있어 차량 출입이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕, 지하 4층, 지상 48층 건물 중 30층 3003호(남서향, 타워형)입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인트칠, 복합판넬 및 돌붙임으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시로 구성되어 있습니다. 일반적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스보일러, 소화전, 스프링클러, 지하주차장이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 아파트 부지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 광로1류(폭 70m 이상), 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권 보존: 주식회사광주방송 (2020-02-20)

* 소유권 이전: 김영근 (2020-03-10, 매매)

* 근저당: 광주은행 (2020-03-10, 440,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 광주은행 (2023-05-18, 500,000,000원) - 말소

* 근저당: 우리자산신탁주식회사 (2023-06-19, 495,300,000원) - 말소

* 가압류: 국민은행 (2024-03-28, 819,740,599원) - 말소

* 가압류: 서울보증보험 (2024-05-20, 169,500,000원) - 말소

* 압류: 서광주세무서장 (2024-08-02) - 말소

* 가압류 변경: (2026-01-26, 152,027,698원) - 말소

* 압류: 서구(광주광역시) (2026-04-01) - 말소

* 임의경매: 케이씨시너지제이차유동화전문 (2026-04-28, 387,321,045원) - 현재 진행 경매 개시 권리

3.2. 권리 소멸 여부

말소기준권리인 광주은행의 근저당(2020-03-10, 440,000,000원)보다 후순위로 등기된 모든 권리(을2, 을3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑5-1, 갑7, 갑8)는 본 매각으로 인해 소멸됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원이므로, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부등본에 기재된 총 채권액은 2,424,540,599원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 유스퀘어 광주종합버스터미널 바로 북측 인근에 위치하여 상업시설이 밀집한 지역에 속합니다. 인근에 광주신세계백화점, 이마트 광주점, 유스퀘어 내 다양한 상업 및 문화시설(영화관, 서점, 식당가 등)이 자리하고 있어 이용이 매우 편리합니다. 또한, 호반써밋광주 자체 저층부에도 상업시설 및 방송국 시설이 입주해 있습니다.

4.2. 지역 경제 활동

광천동 일대는 교통의 요지이며, 유스퀘어 터미널과 백화점, 대형마트 등이 밀집하여 풍부한 유동인구를 자랑합니다. 이는 지역 경제 활동에 긍정적인 영향을 미치며, 배후 주거 단지로서의 가치도 높습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 재개발 지역의 경우 일시적인 쓰레기 무단 투기 문제가 발생할 수 있으나, 이는 일시적 현상으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 광주신세계백화점, 이마트 광주점, 각종 상업시설 (유스퀘어 내)

* 교통: 광주종합버스터미널 (유스퀘어), 시내버스 노선 다수

* 문화: 유스퀘어 문화관, CGV 광주터미널점 (영화관)

* 의료: 인근 병원 및 의원 이용 가능 (구체적인 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 교육시설

인근 초등학교로는 광주광천초등학교, 광주서초등학교 등이 있습니다. 중학교 및 고등학교는 배정받는 학교에 따라 다를 수 있으나, 광천동 일대는 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 주변에 다양한 학원(종로엠스쿨, 에듀월드 등)도 다수 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화에 관한 법률에 따라 관리 및 처분될 수 있습니다. 일반적인 경매 물건보다 절차나 관련 정보 확인에 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로/소로 접합, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 유지보수

2019년 완공된 건물로 비교적 신축에 속하나, 지속적인 유지보수를 통해 건물의 가치를 유지하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 고층 아파트입니다. 유스퀘어, 백화점, 대형마트 등 생활 편의시설이 풍부하며, 교통 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 2019년 준공된 신축 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태이며, 인수할 임차인도 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 유동화 물건이라는 점은 고려해야 할 부분이나, 그 외 입지, 교통, 편의시설, 권리관계 등 여러 면에서 매력적인 투자 대상으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광주 핵심 상권 및 교통의 중심지

* 풍부한 생활 인프라: 백화점, 마트, 터미널 등 모든 편의시설 인접

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 674,000,000원입니다. 경매 특성상 시세 및 시장 상황, 입찰 참여자 수 등에 따라 실제 낙찰가는 변동될 수 있습니다. 일반적으로 감정가는 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많으므로, 인근 유사 물건의 실거래가 및 현재 시세를 면밀히 조사하신 후, 본 물건의 가치를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.