나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3956 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1601-5 우산동청암더스위트2차 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '이마트' 서측 인근에 위치한 우산동청암더스위트2차아파트 내에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공공기관 등으로 형성되어 있는 후면 상가지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 10층 1001호로, 계단식임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스난방설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 아파트 및 상가부지임.

인접 도로상태등

북측의 폭 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구(2016-09-30) , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합) 외.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 대상물건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고 현장조사시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태 등으로 상정하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경3956 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1601-5 우산동청암더스위트2차 10층1001호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 10층 1001호, 계단식

이용상태: 아파트로 이용 중

1.3. 면적

토지 면적: 22.67㎡ (약 6.86평)

토지 지분: 22.666㎡ (약 6.86평)

건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평) - 전용면적

건물 지분: 84.9722㎡ (약 25.70평)

1.4. 감정가

감정가: 359,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '이마트' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공공기관 등으로 형성되어 있는 후면 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

제반 교통 상황은 보통입니다. 북측의 폭 8미터 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 방화지구(2016-09-30), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 외입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.2. 채권 및 임차인 현황

등기부채권 총액: 166,800,000원 (광주새마을금고 근저당)

인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 추가로 인수할 보증금은 없습니다.)

3.3. 임차인 정보

임차인: 한국토지주택공사(장 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-06

확정일자: 2024-09-09

배당신고일자: 2026-07-15

대항력: 없음

3.4. 주요 등기 사항 요약

- 소유권보존: 케이비부동산신탁주식회사 (2023-02-21)

- 소유권이전2번신탁등기말소: 주식회사연 (2024-08-13)

- 근저당권: 광주새마을금고 (2024-08-13, 166,800,000원) - 말소기준권리

- 압류: 서광주세무서장 (2026-03-23, 말소)

- 임의경매: 광주새마을금고 (2026-04-23, 143,616,900원, 말소) - 본건 경매 사건

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 광산구 우산동 일대는 아파트단지와 근린생활시설, 공공기관이 혼재된 상가지대입니다. 과거 자료에 따르면 하남지구 상권은 운남, 수완, 장덕지구 등 대규모 택지단지와 인접하여 발전 가능성이 있는 상권으로 분석됩니다. 음식, 숙박업 등 서비스업 비중이 높으며, 주변 아파트 입주민을 대상으로 한 생활밀착형 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 주요 편의시설

물건지 인근에 '이마트 광산점'이 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다. 또한, 우산동 행정복지센터, 무역회관, 메가박스 광주하남 등 공공기관 및 문화시설이 인근에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설 및 공공기관

* 이마트 광산점: 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다.

* 교통: 무진대로 건너편에 우산동 시외버스정류장이 있으며, 사암로 및 무진대로 주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 행정: 우산동 행정복지센터가 인근에 위치합니다.

5.2. 설비 내역

도시가스 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 확인 불가

현장 조사 시 거주인 부재로 인해 내부 출입 및 확인이 불가능했습니다. 따라서 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리 상태로 상정하였으므로, 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획

물건지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역은 향후 건축 및 개발 시 일부 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 임차인 정보

임차인으로 한국토지주택공사(장 )가 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 우산동에 위치한 아파트로, '이마트' 인근에 자리하고 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 교통 여건 또한 보통 수준이며, 주변이 아파트단지와 상가, 공공기관으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 권리 관계상 인수되는 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가능하여 실제 상태는 상정된 수준으로 판단해야 하는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: '이마트' 서측 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담(인수 보증금 0원)은 없습니다.

* 생활 인프라: 아파트 단지, 근린생활시설, 공공기관 등이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 낙찰자가 추가로 인수할 보증금이 없습니다. 예상 입찰가는 감정가 359,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 물건의 현황(내부 상태 미확인 등), 경매 참여자들의 경쟁 정도, 소유주의 권리관계, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 구체적인 입찰가 산정은 별도의 시장 조사 및 전문가의 컨설팅을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.