나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31293 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층2023호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치며, 부근은 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호1-(가)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중, 광주역한국아델리움 제20층 2023호로서, - 외 벽 : 몰탈위페인트마감 등 - 내 벽 : 벽지마감, 타일붙임마감, 인테리어마감 등 - 바 닥 : 장판마감, 타일마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비(스프링클러 및 소화전 등), 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 왕복 4차로, 동측으로 왕복 3차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경31293 (1)

광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층 2023호

오피스텔

감정가: 222,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.84평) - 전용 면적

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 오피스텔임

1.1. 입지조건

* 본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 북측 왕복 4차로, 동측 왕복 3차로, 남측 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 교통 상황은 양호합니다.

* 토지는 인접지 및 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류, 소로2류, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역입니다.

1.2. 건물 및 설비 현황

* 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중, 20층 2023호입니다.

* 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지, 타일, 인테리어 마감, 바닥은 장판, 타일 마감, 창호는 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

* 오피스텔로 이용 중입니다.

* 상하수도시설에 의한 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소방 설비(스프링클러 및 소화전 등), 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당권 (을1, 2022-09-16)

* 배태훈 주택임차권 (을2, 2024-10-24 접수, 2022-09-28 전입/확정)

* 북구(광주광역시) 압류 (갑2, 2023-11-20)

* 본 경매 개시 결정 등기 (갑3, 2026-04-23)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (배태훈)

* 보증금: 189,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-09-28

* 배당신고일자: 2024-10-24

* 대항력: 없음. (말소기준권리인 우리은행 근저당권(2022-09-16)보다 후순위 전입일자(2022-09-28)이므로 대항력이 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 245,920,000원 (근저당 56,520,000원 + 임차권 189,400,000원)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 광주역 인근의 상업지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 오피스텔로서 주거 및 소규모 업무 공간으로 활용 가치가 높습니다.

* 상업지대에 속해 있어 다양한 상업 시설 이용이 편리하며, 유동 인구가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 광주역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 도로망이 잘 발달되어 있어 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 상업지대에 위치하여 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 인근에 상업시설이 많아 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 20층 고층에 위치하여 일조 및 조망 확보에 유리할 수 있습니다. 건물 내에는 기본적인 생활 설비(난방, 급배수, 승강기 등)가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 '가로구역별 최고높이 제한지역' 및 '중점경관관리구역' 등 도시계획에 따른 규제가 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

* 오피스텔의 경우, 공실 발생 시 임대 수익에 영향을 줄 수 있으며, 시장 상황에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물의 노후화 정도에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 광주역 역세권에 위치한 오피스텔로, 상업지대의 이점을 바탕으로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 보증금이 없는 깨끗한 물건입니다.

* 오피스텔로서 주거용 및 소형 사무실 등으로 활용하기에 적합합니다.

1.8. 투자 포인트

* 광주역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

* 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수요 확보 가능성

* 권리관계상 인수 부담이 없어 명도 및 처분이 용이할 것으로 판단

1.9. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

* 시세 분석:

* 본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 광주역한국아델리움 오피스텔로, 전용면적은 약 14.84평(49.08㎡)입니다.

* 최근 시세 조사를 종합한 결과, 광주역 인근의 유사 면적(49㎡ 내외) 오피스텔의 매매가는 대략 1억 7천만 원에서 1억 9천만 원 선에서 형성되어 있습니다. 특히 동명동 센트럴파크 오피스텔의 49㎡ 전용 면적 매물이 1억 7천만 원 ~ 1억 8천 5백만 원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 감정가는 2억 2천 2백만 원으로, 이는 최근 시장에서 거래되는 실거래가보다 높은 수준입니다.

* 현재 주변 오피스텔의 공실률이나 임대 수익률을 고려할 때, 감정가 그대로의 낙찰은 부담이 될 수 있습니다.

* 광주역 개발 및 신안동 지역의 개발 잠재력을 고려하더라도, 입찰가 산정 시에는 실제 거래 가능한 시세를 기준으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 222,000,000원

* 주변 실거래가 비교: 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원

* 낙찰 예상가 산정을 위해 감정가 대비 할인율을 적용합니다. 최근 시세가 감정가보다 낮으므로, 시세 수준 또는 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격을 고려해야 합니다.

* 보수적으로 접근 시, 최근 실거래가 범위를 고려하여 보증금을 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 195,000,000원 (감정가보다 낮게, 시세 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 결정)

1.10. 주변시설 및 혐오시설 정보

* 주변 시설: 광주역이 인근에 위치하며, 상업지대에 속해 있어 다양한 편의시설(상가, 병원, 은행 등) 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지인 광주광역시 북구 신안동 및 광주역 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 축사 등)은 현재 파악되지 않았습니다. 다만, 도시 개발 과정에서 소각장 등 대규모 시설 건립 논의가 있을 수 있으나, 본건의 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.