나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31314 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층816호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 시내버스정류장이 소 재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제8층 제816호로서, (사용승인일 : 2022-09-01) 외벽 : 석재치장 붙임 및 모르타르 위 페인팅 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔(전유면적 : 48.9148㎡)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 '오피스텔 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 북동측 및 남동측, 남서측으로 노폭 약 30M, 15M, 8M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)( 접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사 업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발 전법)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경31314 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층816호

용도: 오피스텔

감정가: 217,000,000원

토지면적: 7.32㎡ (약 2.21평)

건물면적: 48.91㎡ (약 14.79평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2022-09-01

2.2. 물건현황

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제8층 제816호로, 2022년 9월 1일 사용승인되었습니다.

오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 '오피스텔 건부지'이며, 북동측, 남동측, 남서측으로 각각 노폭 약 30M, 15M, 8M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 "광주역한국아델리움" 내 오피스텔로, 광주역을 중심으로 상업 및 업무, 주거 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

3.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하고 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 광주역이 인근에 있어 철도 이용 또한 가능합니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 대로2류, 소로2류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)이며, 본 경매 절차를 통해 소유권 보존(갑1), 근저당권(을1), 주택임차권(을2), 강제경매(갑2) 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 235,680,000원 (우리은행 근저당 56,280,000원 + 주택도시보증공사 강제경매 179,400,000원) 입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 한 진

* 보증금: 179,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-30

* 확정일자: 2023-12-09 (등기부 요약 기준)

* 배당신고일자: 2024-11-07

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차권은 말소 예정이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

4.3. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되는 깨끗한 권리 상태입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

본건이 위치한 광주역 주변은 역세권 개발과 함께 다양한 상업, 업무, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 오피스텔, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 광주역을 중심으로 한 상업 및 주거 밀집 지역으로, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

대형마트, 백화점, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 접근이 가능합니다. 단지 인근에도 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

6.2. 교육환경

주변에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행된 물건으로, 채무자가 부담하는 전체 채무액이 해당 물건의 감정가를 초과할 수 있습니다. 이는 경매 진행 과정에서 입찰 경쟁률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.2. 이용 용도

현재 오피스텔로 이용 중이며, 향후에도 동일 용도로 활용될 가능성이 높습니다. 다만, 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 다를 경우 추후 문제가 발생할 수 있습니다. (본건은 공부상 용도와 동일하게 이용 중으로 명시됨)

8. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 광주역한국아델리움 내 오피스텔로, 비교적 신축 건물이라는 점과 광주역 인근의 우수한 교통 및 생활 인프라가 장점입니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건이며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다. 채권 총액이 감정가보다 다소 높은 편이지만, 이는 경쟁을 완화시키는 요인이 될 수도 있습니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호합니다.

* 역세권 입지: 광주역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

* 높은 채권액: 채권 총액이 감정가를 초과하여, 유찰될 경우 시세 대비 저가 매수의 기회가 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 217,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세 및 물건 현황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 오피스텔 시세와 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 거래될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 195,000,000원 ~ 220,000,000원

* 추천 입찰가: 205,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 산출되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.