나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31325 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층2022호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설이 주를 이루는 상업 및 업무지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 광주역 및 버스승강장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 ~ 지상20층 건 중, 광주역한국아델리움 제20층 제2022호로서, 외벽 : 몰탈위페인트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상하수도시설에 의한 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비(스프링클러 및 소화전 등), 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 노폭 약20m, 남측으로 노폭 약8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신안동 121-2 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 광주지방법원에서 진행하는 2026타경31325 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 20층 2022호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 224,000,000원입니다.

토지 면적은 7.35㎡ (약 2.22평)이며, 건물 면적은 49.08㎡ (약 14.85평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, '광주역'에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설이 밀집한 상업 및 업무지대로서, 기본적인 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 광주역과 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

북측으로는 왕복 6차로, 동측으로는 약 20m, 남측으로는 약 8m의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행의 근저당권(금56,520,000원)입니다.

해당 근저당권보다 늦게 설정된 채권들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 소유권보존등기는 2022년 9월 16일 유한회사비알케이 앞으로 되어 있습니다.

이후 우리은행 근저당, 김종복 씨의 주택임차권(금189,400,000원), 그리고 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(금189,400,000원)이 순차적으로 등기되었습니다.

임차인으로 등기된 김종복 씨는 전입일자 2022년 10월 25일, 확정일자 2022년 10월 06일자로 권리를 확보했으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 이는 매각으로 인해 해당 임차인의 권리가 소멸됨을 의미합니다.

따라서 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 245,920,000원 (근저당 56,520,000원 + 임차권 189,400,000원) 입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설이 주를 이루는 상업 및 업무지대로, 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

광주역 인근으로 교통의 요지이며, 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 주변의 구체적인 상권 특성 및 경쟁 환경에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 철근콘크리트 구조의 지상 20층 건물 중 20층에 위치한 오피스텔입니다.

전용면적은 약 49.08㎡ (약 14.85평)이며, 공급면적은 이보다 넓을 수 있습니다.

내부 마감은 벽지, 타일, 페인트 등으로 되어 있으며, 샷시 창호를 사용하고 있습니다.

상하수도, 도시가스 난방, 스프링클러 및 소화전 등의 소방설비, 승강기 등 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

건물 자체는 오피스텔 용도로 이용 중이며, 토지 또한 건물 부지로 이용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인: 임차인 김종복 씨의 보증금은 189,400,000원이나, 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 임차인 현황이 미상이라는 점과 관련하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 건물 노후도: 2022년 9월에 준공된 건물로, 연식은 약 4년 정도 되어 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며, 최고 높이 제한 등 건축 관련 규제가 적용될 수 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 리모델링 시 제약이 될 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 검색된 정보로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 추후 현장 확인을 통해 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 비교적 신축의 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

권리 관계가 비교적 명확하고, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

상업 및 업무지대에 속해 있어 임대 수익이나 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 감정평가액(2.24억 원)과 최근 실거래가로 파악되는 시세(약 1.8억 원) 간의 차이를 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주역 인근의 역세권 오피스텔로, 뛰어난 교통 편의성과 높은 임대 수요 기대.

* 건물 준공 후 4년차로 비교적 신축이며, 관리 상태 양호 예상.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없음.

* 상업 및 업무지구 내 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 224,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 실거래 사례를 보면, 15층 오피스텔이 181,400,000원에 거래된 기록이 있습니다.

본 건은 20층으로 층수상 이점이 있으나, 정확한 내부 상태 및 시장 상황에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.