나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31316 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층1912호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하는 '광주역한국아델리움 19층 1912호로, 부근은 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경 보통임.

교통상황

간선도로변에 입지하여 차량통행 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통상황 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물(사용승인일: 2022.9.1)내 19층 1912호로 외벽: 치장벽돌마감, 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 엘리베이터설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 4차선 도로, 남동측과 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31316 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 238,000,000원

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층1912호

용도: 오피스텔

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물

사용승인일: 2022년 9월 1일

층수: 19층 1912호

내외벽: 치장벽돌마감, 몰탈위페인팅마감, 벽지 및 타일마감

창호: 새시창호

설비: 기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 엘리베이터설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

1.4. 기타 기본 정보

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

간선도로변에 입지하여 차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통상황이 비교적 양호함.

북동측으로 왕복 4차선 도로, 남동측과 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2022.09.16 접수, 56,520,000원)

3.2. 주요 권리 내역 (매각으로 소멸 예정)

을1 근저당권 (우리은행)

을4 주택임차권 (천중호)

갑2 가압류 (쌍암동지역주택조합추진위원회, 1,500,000,000원)

갑3 강제경매 (주택도시보증공사, 188,900,000원)

3.3. 인수되는 권리

없음 (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요, 비고: 해당 사항 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(천중호) (천 )

보증금: 188,900,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-30

확정일자: 2022-12-06

배당신고일자: 2025-01-09

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 북구 신안동은 광주역 인근으로 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 다양한 상가와 업무용 건물이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. 또한, 대로변 및 왕복 2차선 이상의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 광주역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 광주역 주변으로 상업 시설이 발달하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 건물 자체적으로도 엘리베이터, 주차 시설 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있으며, 2022년 9월에 준공된 신축급 건물로 내부 컨디션이 좋을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 감정평가 당시 폐문부재로 외부 관찰에 의해서만 조사가 이루어져, 내부 상태 및 실제 이용 현황에 대한 정확한 파악에 한계가 있을 수 있습니다.

* 주변 지역에 대규모 혐오시설이 눈에 띄게 보고된 바는 없으나, 일상적인 생활 환경과의 조화를 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 2022년 9월에 준공된 건물로 최신 시설을 기대할 수 있으며, 건물 자체의 관리 상태 및 내부 컨디션 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 9월 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 광주역을 도보로 이용 가능하며, 이는 임대 수요 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 광주 시내 중심부 위치: 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로 지속적인 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 238,000,000원

현 시세 분석:

본건과 유사한 면적(약 49㎡)의 오피스텔 매물들이 광주역 주변 신안동 지역에서 평균적으로 220,000,000원에서 240,000,000원 사이에 실거래가 및 매물가가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 특히 '광주역 한국아델리움' 자체의 최근 시세는 235,000,000원 이상으로 형성되어 있습니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

종합 의견: 감정가(238,000,000원)는 현재 시세 범위의 상단에 위치하고 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 권리가 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다. 따라서 현재 시장 시세 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려하여, 210,000,000원에서 230,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.