나이스옥션 법원경매 울산 2026타경234 [1] 울산광역시 남구 무거동 478-1 울산옥현2주공아파트 211동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 무거동 소재 '옥산초등학교' 북측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트 벽식조 철골경사지붕 15층 중 제1층 제104호로서, (사용승인일: 2000.04.03) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 바닥: 타일 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥현지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(자전거도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(성광여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(옥산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(울산대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(옥산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-12-20)(무거천).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경234 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 무거동 478-1, 울산옥현2주공아파트 211동 1층 104호

* 용도: 아파트

* 건물 및 토지 면적:

* 토지 면적: 32.97㎡ (약 9.97평)

* 건물 면적: 59.89㎡ (약 18.12평) - 전용면적 기준

* 감정가: 308,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 이OO

* 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트 벽식구조, 철골경사지붕, 15층 중 1층, 2000년 4월 3일 사용승인.

* 아파트 단지 정보: 울산옥현2주공아파트 (총 11개동, 834세대, 최고 18층)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: '옥산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. (도보 약 5~10분 거리에 다수의 버스 노선 확인됨)

* 토지 이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥현지구)으로 지정되어 있으며, 도로(소로, 중로)에 접해있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 9월 2일자 구리세무서장의 압류 (갑10)입니다.

* 선순위 권리: 을13번 주택임차권(이호찬)이 2024년 10월 2일자로 설정되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이호찬)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 30일

* 확정일자: 2022년 8월 31일

* 대항력: 있음

* 권리분석 핵심: 을13번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 임차인의 임대차보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 인수 가능성을 명시하고 있어 최종 확인이 필수적입니다.

* 경매 채권 총액: 240,000,000원 (임차인 보증금액과 동일)

* 강제경매 신청 채권자: 이호찬 (249,389,589원)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역 상권입니다.

* 잠재력: 옥산초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 안정적이며, 주변 개발 계획 및 지역 수요 변화에 따라 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: '옥산초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있으며, 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 가능합니다. (별도의 지하철역은 도보 이용이 어려운 거리임)

* 편의시설: 아파트 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 총 389대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 총 834세대를 고려할 때 세대당 약 0.46대로 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 임차인 이호찬 씨의 보증금 240,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 아파트 노후화: 2000년 4월 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 26년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제한적 교통망: 인근 버스정류장 외에 도보로 이용 가능한 지하철역은 없어 대중교통 이용 편의성이 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산 남구 무거동 소재 아파트로, 옥산초등학교 인근에 위치하며 주거 편의성은 보통 수준입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 240,000,000원을 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 따라서, 본 물건에 입찰하기 전 반드시 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하여 보증금 인수 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

* 보증금 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능하다는 점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 보증금 인수 부담 없을 시 시세 차익 기대: 만약 임차인의 보증금 전액 변제가 확실시된다면, 최근 실거래가 수준을 고려하여 합리적인 가격에 취득 가능합니다.

* 안정적인 수요: 초등학교와 인접한 입지로 실수요자들의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 울산 남구 지역의 개발 계획 및 인프라 확충 시 추가적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (2026년 6월~7월, 59.89㎡ 기준):

* 2026년 6월 19일: 299,000,000원

* 2026년 6월 20일: 320,000,000원

* 2026년 7월 8일: 300,000,000원

* 최근 3개월 평균 실거래가: 약 306,333,333원

* 감정가: 308,000,000원

* 핵심 고려사항: 임차인 보증금 240,000,000원 인수 여부.

* 만약 매수인이 보증금을 전액 인수해야 한다면, 본 물건의 실질적인 최대 구매 가능 금액은 240,000,000원을 초과해서는 안 됩니다.

* 만약 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상된다면 (이는 배당표 확인 후 가능), 최근 실거래가 평균 및 감정가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 제안 (보증금 인수 없음 가정 시): 최근 실거래가 평균(약 3억 633만원) 및 감정가(3억 800만원)를 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없다면 290,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 경고: 본 예상 입찰가는 임차인의 보증금이 전액 변제된다는 가정 하에 산정되었습니다. 보증금 인수 시에는 투자 가치가 크게 달라지므로, 반드시 배당표 및 임차인과의 소통을 통해 인수 여부를 명확히 파악하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.