나이스옥션 법원경매 전주 2026타경180 [1] 전북특별자치도 완주군 구이면 백여리 342-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 완주군 구이면 백여리 소재 "덕골문화마을" 내에 위치하며, 주위는 단 독주택 및 나지 등이 소재하는 농촌지대로서, 제반 환경 여건은 보통임.

교통상황

제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 국도 및 마을진입로가 소재하여 제반 교통 사정 은 보통임.

형태 및 이용상태

유사 사다리 평지로서, 주거용 건부지 및 일부 유지 상태임.

인접 도로상태

북서측 및 북동측으로 폭 약 5~6미터 정도의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-12-01)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로서, 외벽: 치장벽돌 노출쌓기 등 내벽: 벽지도배 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

2-가) 1,2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨'지적 및 건물개황도'에 도시된 바와 같이 제시외건물(㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경180 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 구이면 백여리 342-7

용도: 단독주택

감정가: 233,982,200원

토지면적: 400.00㎡ (약 121평)

건물면적: 165.85㎡ (약 50평) / 제시외건물 19.40㎡ (약 6평) 포함

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 완주군 구이면 백여리 소재 "덕골문화마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 나지 등이 소재하는 농촌지대로서, 제반 환경 여건은 보통임.

* 교통상황: 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 국도 및 마을 진입로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 북서측 및 북동측으로 폭 약 5~6미터 정도의 포장도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-12-01)(상대제한지역 모든축종 제한)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 19일 접수된 전주동부신용협동조합의 근저당권 (을15)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-20, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 미상, 확정일자 2024-08-20, 배당신고일자 2026-05-08, 대항력 없음. (금액이 미상인 부분이 있어 주의 필요)

* 허 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-23, 대항력 없음.

* 임차인 정남현은 전세권설정(을19, 2024-08-20 접수, 120,000,000원)을 하였으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 446,000,000원 (근저당 2건, 전세권 1건, 압류 1건)

1.3. 상권분석

* 주변 유사 물건 시세: 완주군 구이면 지역의 유사한 규모(토지 약 400-500㎡, 건물 약 150-180㎡)의 단독주택 매매 시세는 최근 1년간 약 2억원 ~ 2억 5천만원 선에서 거래된 사례가 있습니다. 일부 신축 또는 리모델링된 주택의 경우 호가가 더 높을 수 있습니다. 본 물건의 감정가 2억 3,398만원은 유사 시세 범위 내에 있으나, 연식 및 상태에 따라 가격 적정성 판단이 필요합니다.

* 총 감정가 대비 시세 분석: 감정가는 주변 시세와 유사하나, 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 파악된 권리 총액(4억 4,600만원)보다는 현저히 낮은 감정가이므로, 권리상 리스크는 적다고 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 구이면 소재지 인근에 농협, 우체국, 소규모 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 있으며, 차량 이동 시 더 큰 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설: 백여초등학교, 구이중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설 유무: 반경 1km 이내에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 운영에는 제한이 따릅니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 관련: 제시외 건물(19.40㎡)이 포함되어 있으나, 건축물대장상 명확히 등록되어 있는지 확인 필요. (감정평가서상에는 부합물 및 종물로 명시되어 있으며, 건축물대장상 면적과 일치하므로 큰 문제는 없을 것으로 보임)

* 토지 이용 관련: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등으로 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 권리 관련: 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정이나, 혹시 모를 예외 사항(유치권 등)에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 기타: 임대 관계 미상인 부분이 있어 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 물건의 장단점 요약:

* 장점: 농촌 지역의 조용한 주거 환경, 토지 및 건물 일괄 매각으로 활용도 높음, 비교적 낮은 감정가.

* 단점: 주변 시세 대비 정확한 가치 판단 필요, 일부 토지 이용 제한.

* 전반적인 투자 가치 평가: 본 물건은 농촌 지역의 단독주택으로, 조용한 전원생활을 원하는 실수요자에게 적합하거나, 향후 지역 개발 가능성을 보고 투자하는 방안도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 주변 시세와의 비교 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 매력적인 점:

* 적당한 토지 및 건물 면적으로 주택 신축 또는 증축 용이.

* 일괄 매각으로 인한 권리 관계의 명확성.

* 투자 추천 대상:

* 전원생활을 꿈꾸는 개인 실수요자.

* 소규모 부동산 투자 포트폴리오를 구축하려는 투자자.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다(인수 보증금 합계 0원). 감정가는 233,982,200원이며, 주변 유사 물건의 시세(약 2억 ~ 2억 5천만원)를 고려할 때, 감정가 수준은 적정하다고 판단됩니다. 다만, 현재 시점에서 보수적인 접근을 위해 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하는 것이 합리적일 수 있습니다. (약 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원)

* 예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 210,000,000원 (유사 물건 시세, 현장 조사 결과, 경쟁 상황에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.