나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10259 [1] 경상남도 진주시 평거동 1130 더퀸즈웰가 105동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 평거동 소재 "수정초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상단지까지 차량접근 가능하고, 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골조경사지붕 지상33층 건물 내 제15층 제1501호로서, 외벽:석재타일 붙임, 모르타르위 페인트 마감 내벽:벽지마감, 일부 타일마감 창호:샷시 마감.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

4방으로 가로망 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2017-06-09), 지구단위계획구역(평거4지구단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-9)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 1-103)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 1-104)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)평거3중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10259 (1)

소재지: 경상남도 진주시 평거동 1130 더퀸즈웰가 105동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 3억 4천 6백만원 (346,000,000원)

토지면적: 37.05㎡ (약 11.2평)

토지지분: 37.0513㎡ (약 11.2평)

건물면적: 58.79㎡ (약 17.8평, 전용면적)

건물지분: 58.7908㎡ (약 17.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

아파트 정보:

- 아파트명: 더 퀸즈웰가

- 사용승인일: 2015년 3월 23일

- 총 동수: 12동

- 총 세대수: 1308세대

- 건물 연면적: 180,869.20㎡ (총괄표제부 기준)

- 총 주차대수: 1394대 (총괄표제부 기준)

1.1. 입지조건

* 주변 환경:

대상 물건은 경상남도 진주시 평거동 소재 "수정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통 상황:

대상 단지까지 차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평거4지구단위계획구역)에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 등 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(수정초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

인근에 학교 및 주거 단지가 밀집해 있으며, 일반적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 등기부 요약:

말소기준권리는 2015년 4월 29일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다. 이보다 후순위인 빅리치대부유한회사의 근저당권, 2번근저당권부채권질권설정, 전세권설정, 주식회사뉴한월드의 근저당권, 한국주택금융공사의 임의경매, 진주시의 압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 341,000,000원

* 임차인 현황:

- 임차인: 빅리치대부유한회사

- 보증금: 5,000,000원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 비고: 임대관계가 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

해당 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주거 지역 내 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 지구라기보다는 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설:

단지 북동측 인근에 수정초등학교가 위치하고 있어, 초등학생 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 주거 환경:

2015년에 준공된 더 퀸즈웰가 아파트 단지는 총 1308세대로 구성되어 있으며, 33층 높이의 현대적인 주상복합 형태를 띠고 있습니다. 총 1394대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련:

빅리치대부유한회사는 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 그러나 임대 관계가 미상이므로, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 권리 관계:

등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성은 염두에 두어야 합니다.

* 공부와의 차이:

제공된 정보에 따르면 공부와의 차이는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 평거동에 위치한 더 퀸즈웰가 아파트 105동 15층 1501호로, 비교적 신축(2015년 준공)이며 쾌적한 주거 환경을 갖춘 아파트입니다. 수정초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 우수합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 깔끔한 명도가 예상됩니다. 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최신 준공 연도(2015년)로 주거 쾌적성이 높습니다.

* 전용면적 58.79㎡ (약 17.8평)으로 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 면적입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 346,000,000원

최근 유사 면적(58.79㎡) 실거래가는 2026년 7월 12층 매물이 3억 9천 8백만원(398,000,000원)에 거래되었습니다. 이는 감정가보다 약 5천만원 이상 높은 수준입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 3억 9천만원 내외로 판단됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

권장 입찰가: 3억 7천만원 ~ 3억 8천만원 (370,000,000원 ~ 380,000,000원)

본 입찰가는 보수적인 접근을 위한 제안이며, 입찰 전 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.