나이스옥션 법원경매 울산 2026타경251 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 83-7 진하위드빌주건축물제1동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경251 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 진하길 38 (서생면 진하리 83-7) 진하위드빌 주건축물제1동 5층507호

용도: 연립주택 (건축물대장상 주용도: 공동주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 5층 (총 5층 건물 중 5층)

토지면적: 33.02㎡ (약 10.0평)

건물면적: 50.48㎡ (약 15.3평, 전용면적 기준, 분양면적 정보 없음)

감정가: 133,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOO (경매 신청 채권자: 삼성물산)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

울산광역시 울주군 서생면 진하리 지역에 위치하며, 주변은 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 진하해수욕장 인근으로 해변과의 접근성이 좋습니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다. (세부 정보 제공되지 않음)

건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕으로, 총 5층 건물 중 5층 507호입니다. (건축물대장 기준)

이용상태:

연립주택으로 이용 중입니다. (세부 이용 상태 제공되지 않음)

설비내역:

난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있을 것으로 추정되나, 구체적인 설비 내역은 제공되지 않았습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

부정형의 토지 위에 건축물이 소재하고 있습니다. (세부 이용 상태 제공되지 않음)

인접 도로상태등:

단지 내 도로 및 외부 도로와의 연계는 보통 수준으로 판단됩니다. (세부 정보 제공되지 않음)

토지이용계획 및 제한상태:

구체적인 토지이용계획 및 제한상태 정보는 제공되지 않았습니다.

공부와의 차이:

건축물대장 및 등기부등본 상의 내용과 실질적인 현황 간 차이는 없는 것으로 보입니다. (세부 차이 제공되지 않음)

기타 참고사항(임대관례 및 기타):

구체적인 임대관례 및 기타 참고사항은 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 이동직 (2015-05-04)

* 전세권설정: 삼성물산주식회사, 금110,000,000원 (2015-07-17) - 말소기준권리

* 소유권이전: 농업회사법인주식회사화수목 (2019-09-04) - 매매

* 임의경매개시결정: 삼성물산, 금110,000,000원 (2026-04-28)

말소기준권리:

을구 6번 전세권설정 (삼성물산주식회사, 2015-07-17)

인수되는 권리:

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서에 '지상권' 관련 언급이 있으나, 구체적인 내용 및 말소 여부는 추가 확인 필요)

채권액 총액:

등기부상 채권 총액: 110,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 삼성물산주식회사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2026-04-28

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰 후 배당을 통해 회수 가능합니다.

인수 보증금 합계:

0원

4. 상권분석

주변 건물 현황:

본건은 '진하위드빌' 건물 내 507호입니다. 인근에 '우성전원빌라'(83-5번지, 1990년식)와 '대웅빌라'(83-2번지, 1996년식) 등 유사한 형태의 공동주택이 소재합니다.

최근 매매 사례:

* '우성전원빌라'(83-5번지): 2026년 1월 6일, 전용면적 약 91.62㎡(약 27.7평) 65,000,000원 거래.

* '우성전원빌라'(83-5번지): 2026년 1월 8일, 전용면적 약 87.12㎡(약 26.3평) 50,000,000원 거래.

* '대웅빌라'(83-2번지): 2026년 3월 28일, 전용면적 약 42.62㎡(약 12.9평) 30,000,000원 거래.

시세 분석:

제공된 주변 매매 사례는 건축 연차가 1990년~1996년으로 본건(2015년 사용승인)보다 오래되었습니다. 이에 따라 본건은 신축 연차를 바탕으로 더 높은 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

비교 대상 물건들의 평당 가격은 약 190만원 ~ 230만원 수준이나, 이는 오래된 건축 연차를 반영한 것으로 보입니다.

본건의 감정가 133,000,000원(50.48㎡, 약 15.3평 기준, 평당 약 871만원)은 비교 대상 물건들과 큰 차이를 보이며, 건물의 신축 연차를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

본건 인근에 진하해수욕장이 위치하여 해변 접근성이 우수합니다. 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주변 교육시설:

인근에 학교 등 교육 시설이 소재할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

잠재적 혐오시설:

본건 소재지 주변에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (진하해변 관련 시설 일부 존재)

6. 잠재적 리스크

권리상 리스크:

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상되어, 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 물건명세서에 '지상권' 관련 언급이 있어 구체적 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

시장 리스크:

부동산 시장 변동성에 따라 낙찰 후 시세 변동 가능성이 있습니다.

기타 리스크:

건물 노후화, 내부 하자, 명도 관련 이슈 등 일반적인 경매 물건의 리스크는 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리에 위치한 연립주택으로, 2015년에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물입니다. 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 진하해수욕장 인근이라는 입지적 장점과 신축 연차를 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 높은 편으로, 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 신중하게 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연차 (2015년 사용승인)

* 대항력 있는 임차인 없음 (인수 보증금 0원)

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 (권리 분석상 안전)

* 진하해수욕장 인근의 입지적 장점

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석상 부담이 없습니다. 감정가는 133,000,000원이며, 신축 연차(2015년)를 감안할 때 감정가 수준에서 낙찰 가능성이 있습니다. 주변 비교 대상 물건들의 연식이 오래되었음을 고려하여, 본건의 가치를 높게 평가할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다. 채권액(110,000,000원) 및 임차인 보증금(110,000,000원)을 고려했을 때, 경쟁이 있을 수 있습니다.

안정적인 낙찰을 위한 예상 입찰가로 118,000,000원을 제시합니다.

* 본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 것으로, 실제 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.