나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3541 [1] 대구광역시 서구 비산동 351-11 유성하이츠 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "대구평리중학교" 동측 인근에 위치하는 "유성하이츠" 제2층 제202호 단위세대로서, 부근일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 5층건중 제2층 제202호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(서)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달서유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3541 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 대구광역시 서구 비산동 351-11 유성하이츠 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 5층건중 제2층 제202호

* 건물 연면적: 59.98㎡ (약 18.17평)

* 토지 면적: 33.26㎡ (약 10.07평)

* 감정가: 102,000,000원 (10,200만원)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "대구평리중학교" 동측 인근에 위치하는 "유성하이츠" 제2층 제202호 단위세대임.

* 부근일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

3.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

* 본건 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(서)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달서유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

3.4. 주변 시설

* 인근에 대구평리중학교가 위치함.

* 주변으로 주거 밀집 지역이 형성되어 있음.

* 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통한 추가 확인 필요.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 내역

* 소유권보존: 안일순 (2005-01-31)

* 소유권이전(매매): 정인철 (2005-04-06)

* 말소기준권리: 근저당권 (을3) 주식회사대성파트너스대부 (2024-12-16, 45,000,000원)

* 말소예정 권리:

* 근저당권: 주식회사대성파트너스대부 (2024-12-16, 45,000,000원)

* 근저당권: 주식회사대성파트너스대부 (2025-02-05, 45,000,000원)

* 근저당권부채권질권설정: 주식회사에스씨신창인베스트대부 (2025-02-13, 45,000,000원)

* 근저당권부채권질권설정: 주식회사에스씨신창인베스트대부 (2025-02-13, 45,000,000원)

* 가압류: 하나카드 (2025-11-21, 10,387,670원)

* 가압류: 농협은행 (2025-12-01, 13,555,647원)

* 가압류: 주식회사아이엠캐피탈 (2025-12-03, 29,910,603원)

* 강제경매: 주식회사아이엠캐피탈 (2026-04-24, 31,889,190원) (본 경매 사건의 개시)

* 총 등기부채권액: 143,853,920원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 본건에는 명시된 지상권 없음)

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 요구됨.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 6월 거래 기준):

* 월드하이츠 (36.63㎡): 3,750만원 (약 102.4만원/㎡)

* 성안(A) (63.91㎡): 7,000만원 (약 109.5만원/㎡)

* 시민뉴타운A동 (59.92㎡): 11,200만원 (약 186.9만원/㎡)

* 본건(유성하이츠, 59.98㎡)과 면적이 유사한 시민뉴타운A동의 최근 매매가는 11,200만원으로, 평당 약 618만원으로 환산됨.

* 본건의 감정가 10,200만원은 유사 면적의 거래 사례 대비 다소 낮거나, 해당 건물(유성하이츠)의 개별적인 상태 및 가치에 따라 형성된 것으로 보임.

* 같은 단지나 건물은 아니지만, 주변 다세대 주택의 시세 형성 범위를 파악하는 데 참고할 수 있음.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

* 본건은 다세대주택으로 이용 중임.

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

* 건물의 구조는 철근콘크리트이며, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감으로 되어 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리상 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있음.

* 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자와의 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 함.

7.2. 지역적 리스크

* 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업 가능성이 있으나, 이는 장기적인 관점에서 검토해야 할 사항임.

* 구체적인 건축 후퇴선 지정 여부 등은 건축주택과에 별도 확인이 필요할 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 대구광역시 서구 비산동에 위치한 다세대주택으로, 대구평리중학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의성이 갖추어진 곳입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수할 부담되는 권리는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 점유자와의 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수와 비용을 충분히 고려해야 합니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 투자 가치는 있으나 리스크 관리가 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 대구 서구 비산동의 주거지역 내 위치.

* 차량 접근성이 양호하며 간선도로 인접.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 완료 시 비교적 안전하게 취득 가능.

* 주거환경개선지구 내 위치하여 향후 지역 개발 가능성 잠재.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래 사례(112,000,000원)를 참고할 때, 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 임대 관계 미상 및 점유자에 대한 불확실성이 존재하므로, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 현장 방문을 통한 물건 상태, 점유 관계, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 점유자와의 원만한 합의 또는 법적 절차에 소요될 수 있는 추가 비용을 감안하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.