나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경107 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1191 성서보성,화성타운 103동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 "와룡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장, 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 지하1층 지상15층건(사용승인일:1994.10.28) 내 제1층 제103호 단위세대로서, -외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, -바닥 : 장판지 및 타일 등 마감, -창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 4차선, 동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(공동주택용지) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부마감 등의 상태를 확인하지 못하였는 바, 인근 유사 부동산의 표준적인 마감상태 등을 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 성서보성,화성타운 103동 1층 103호에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경107 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1191 성서보성,화성타운 103동 1층103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 150,000,000원

* 토지 면적: 31.75㎡ (약 9.6평)

* 건물 면적: 59.95㎡ (약 18.1평) - 전용면적

* 건물 사용승인일: 1994년 10월 28일

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달서구 이곡동 소재 "와룡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 4차선, 동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)이며, 대로2류, 대로3류, 소로3류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경 보호) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 가장 중요한 권리 사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다.

* 말소기준권리: 이상섭의 강제경매개시결정 (2026타경107)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 1번 주택임차권 (등기일: 2025-04-24)

* 임차인: 이 (성명: 이상섭)

* 임대차보증금: 130,000,000원

* 전입일자: 2023년 4월 17일

* 확정일자: 2023년 3월 17일

* 비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 임차인:

* 임차인: D (성명: DINHVIETMAM)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 및 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실질적인 점유 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 최세은(2015.07.24), 김성옥(2021.05.26), 주식회사이솝디앤씨(2024.01.31) 등

* 주택임차권: 이상섭 (130,000,000원, 2025.04.24 등기, 인수)

* 강제경매: 이상섭 (120,000,000원, 2026.04.24 등기, 말소 - 말소기준권리)

* 총 채권액 (말소기준권리 기준): 130,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교가 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

* 상업시설: 단지 인근에 기본적인 근린생활시설이 존재하여 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업지구나 중심상업지구와는 다소 거리가 있습니다.

* 유동인구: 주로 해당 아파트 단지 거주민을 중심으로 한 고정적인 유동인구가 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 와룡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역)

* 교통: 시내버스승강장 및 지하철역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있으며, 단지 외곽에 편의점 등 소규모 상가가 분포합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 외부 지도 검색 결과, 해당 아파트 단지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이 (이상섭)의 보증금 130,000,000원입니다. 만약 배당을 통해 이 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 하므로, 실제 낙찰가 산정 시 이 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1994년 준공된 아파트로, 약 30년이 경과하였습니다. 향후 건물 유지보수 및 리모델링 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가 시 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 내부 마감 상태를 상세히 확인하지 못했습니다. 실제 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 달서구 이곡동에 위치한 성서보성화성타운 아파트입니다. 입지 및 교통 환경은 보통 수준으로 무난한 주거지입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 점은 대항력 있는 선순위 임차인 이 (이상섭)의 보증금 130,000,000원으로, 배당 결과에 따라 해당 금액을 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. 따라서 본 건의 실제 투자 가치는 감정가 자체보다는 인수해야 할 보증금을 제외한 실질적인 취득 비용을 고려하여 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 인수 조건에 따른 실질 취득가: 인수되는 임차 보증금 130,000,000원을 감안하더라도, 최신 실거래가 대비 낙찰가율을 높게 가져갈 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 배당표 확인 후 정확한 인수 금액을 산정한 후 결정해야 합니다.)

* 안정적인 주거 지역: 달서구 이곡동은 오랫동안 형성된 주거 밀집 지역으로, 꾸준한 주택 수요가 유지될 가능성이 높습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 재건축이나 지역 개발 등 긍정적인 호재 발생 시, 노후 아파트의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 150,000,000원

* 최근 실거래가 (59.95㎡ 기준): 128,000,000원 ~ 136,000,000원 (2026년 7월)

* 임차인 이 (이상섭) 인수 보증금 (추정): 130,000,000원 (배당 결과에 따라 변동 가능)

분석:

최근 실거래가 최고가는 136,000,000원으로 감정가와 유사한 수준입니다. 그러나 본 건은 대항력 있는 임차인 이 (이상섭)의 보증금 130,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 특징입니다. 만약 이 보증금을 전부 인수해야 한다면, 실질적인 취득 비용은 낙찰가 + 130,000,000원이 됩니다. 따라서 입찰가는 인수 보증금을 고려하여 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정해야 합니다. 최근 실거래가 하단인 128,000,000원 수준은 인수 보증금과 합산하면 시장 가치를 초과할 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

임차인 보증금 130,000,000원을 인수한다고 가정했을 때, 낙찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 신중하게 고려하는 것이 바람직합니다. 이 범위는 최근 실거래가 하단과 감정가를 고려하되, 인수되는 보증금으로 인한 부담을 반영한 금액입니다. 최종 입찰가를 결정하기 전, 반드시 법원 경매 담당자와 통화하여 배당표 및 현황 조사를 정확히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.