나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경77 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1429 한실들마을 513동 20층2005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "대구노전초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근일대 는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지하1층 지상20층건(513동) 중 제20층 제2005호로서, - 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등 - 내벽: 벽지 마감 등 - 바닥: 바닥재 및 타일 마감 등 - 창호: 샷시 이중창입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '아파트 부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 남측으로 왕복 7차선, 서측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가 축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타( 택지개발사업완료)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동류 형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참 고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경77 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1429 한실들마을 513동 20층2005호

* 용도: 아파트

* 감정가: 140,000,000 원

* 토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

* 건물면적 (전용면적): 59.76㎡ (약 18.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사

1.1. 입지조건

* 본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 '대구노전초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거지로서의 환경이 양호합니다.

* 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 남측으로 왕복 7차선, 서측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2014년 10월 23일 접수된 하나은행의 근저당권(을13)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 등기부등본상 확인된 채권 총액은 132,958,232원이며, 이는 매각으로 소멸될 채권들의 합계입니다.

* 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

* 본건은 권리상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 도원동 지역은 주거 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

* 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 위치하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주요 도로에 인접하여 외부와의 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 '한실들마을2차' 아파트로, 1996년 12월에 사용 승인되었습니다.

* 총 1119세대가 거주하는 대단지 아파트로, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 총 362대의 주차가 가능하며, 지하 주차장에는 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

* 건축 구조는 철근콘크리트 벽식구조이며, 지상 20층 중 20층에 위치하고 있습니다.

* 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비가 구비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건의 내부 마감 상태 및 정확한 구조 등은 현장 조사 시 거주인 부재로 인해 확인하지 못했습니다. 이는 추후 내부 상태에 따라 수리 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 준공 후 약 30년이 경과한 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 및 수리 필요성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 달서구 도원동의 대단지 아파트로, 입지 조건 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크는 입찰 전 면밀히 검토해야 합니다.

* 20층 고층에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치하며, 대단지 아파트로서의 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 최근 2년간 실거래가 데이터상 1억 1천만원대에서 1억 4천만원대까지 형성되어 있어, 시세 파악 및 투자 가치 판단이 비교적 용이합니다.

* 말소기준권리 이후 권리 소멸로 인한 권리관계의 명확성.

* 20층 고층으로 선호도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 140,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례 중 2026년 6월 24일, 11층 물건이 143,000,000원에 거래되었습니다.

* 또한, 2026년 7월 27일과 7월 2일에는 8층 물건이 각각 114,500,000원과 105,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 20층 고층으로, 최근 고층 매매 사례와 유사한 수준 또는 그 이상으로 가치를 평가할 수 있습니다.

* 최근 전월세 시세 (보증금 1,000~11,000만원, 월세 0~460,000원)를 고려할 때, 주택담보대출 가능성 및 시장 수요를 파악할 수 있습니다.

* 잠재적 리스크 (내부 상태 미확인)를 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 대비 90~100% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 적정 예상 입찰가는 126,000,000원에서 140,000,000원 사이로 예상됩니다. 이는 일반적인 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 현장 조사 및 권리 분석 전문가의 조언을 바탕으로 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.