나이스옥션 법원경매 경주 2026타경105 [1] 경상북도 경주시 성동동 420-33 동부이끌림7차 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성동동 소재 "경주역" 북동측 인근에 위치하는 "동부이끌림7차 5층 503호" 단위세대로서, 부근일대는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물 중 제5층 제503호 단위세대로서, 외벽: 스톤코트, 석재 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 등 바닥: 바닥재 및 타일 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급ㆍ배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 "오피스텔(주거용)부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경105 (1)

소재지: 경상북도 경주시 성동동 420-33 동부이끌림7차 5층503호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 122,000,000원

토지면적: 45.47㎡ (약 13.75평)

건물면적: 80.78㎡ (약 24.44평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새중앙새마을금고

건축년도: 2014년

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 성동동 소재 "경주역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 남측으로 폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지형상: 사다리형에 가까운 형상이며, 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 "오피스텔(주거용)부지"로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2015년 10월 12일에 접수된 새중앙새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

권리분석상 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 비지종합건설주식회사

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 전세권 설정(을2)을 하였으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정이며, 별도의 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 경주역 인근에 위치하여 지역 내 교통의 요지로서의 역할을 합니다.

주변은 주거 단지로 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

상업 시설과의 연계성은 경주역 주변 상권을 활용할 수 있습니다.

* 인근 편의시설: 경주역을 중심으로 한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다. (참고: 경주시는 과거 혐오시설이었던 매립장을 친환경 에너지 타운으로 조성하는 등 환경 개선 노력을 하고 있으며, 이는 본건 소재지에서 상당한 거리가 있습니다.)

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층에 위치합니다. 외벽은 스톤코트, 석재 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

이용상태: 현재 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역: 급ㆍ배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계: 현재 임차인의 구체적인 임대 관계(전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등)는 미상으로 명시되어 있습니다. 비록 대항력이 없는 임차인으로 분석되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

부동산 임의경매: 경매로 인한 명도 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

경주역 인근 역세권 입지로 교통이 편리합니다.

주거용 오피스텔로서 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 6월 28일: 109,000,000원 (2층, 84.84㎡)

* 2026년 3월 2일: 124,000,000원 (5층, 84.9975㎡)

본건 감정가는 122,000,000원입니다.

최근 실거래가 중 5층 사례(124,000,000원)는 본건과 동일한 층수로, 시세 형성의 중요한 기준이 됩니다.

입찰가 산정 시, 최근 실거래가(124,000,000원)를 기준으로 하되, 경매 물건의 특성, 향후 시세 변동 가능성, 명도 비용 등을 고려하여 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 인수할 선순위 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 비교적 안전한 물건으로 판단되므로, 감정가 수준 또는 최근 실거래가 수준에서 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현재 시세 및 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 118,000,000원 ~ 125,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.