나이스옥션 법원경매 경주 2026타경98 [1] 경상북도 경주시 황성동 792-14 주건축물제1동 1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2026.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 "현진에버빌1차아파트" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 각종 근린생활시설, 나지, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건이 소재하는 단지까지 차량 출입 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 9층 건물 내 1층비101호 구분건물로서, (사용승인일 : 2023.06.23) 외 벽 : 석재, 강화유리 등 마감 바 닥 : 에폭시 및 일부 타일 등 마감 천 정 : 콘크리트 노출 천정 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 점포이나 내부에 비품, 집기 등이 적어 구체적인 업종은 파악 곤란함.

설비내역

본 점포에 급배수설비, 위생설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

(1) 토지는 사다리형, (2) 토지는 삼각형으로 모두 자체 지반 평탄하며, (1)(2) 일단지로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

(1)(2) 일단지로 북동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(2): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 상대보호구역(2014-12-30).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임. ② 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 경주지원 2026타경98 (1)

소재지: 경상북도 경주시 황성동 792-14 주건축물제1동 1층비101호

용도: 근린상가

감정가: 296,000,000원

토지면적: 47.43㎡ (약 14.35평)

토지 지분: 47.4278㎡

건물면적: 67.17㎡ (약 20.32평)

건물 지분: 67.1716㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신경주농업협동조합 (신OOOO)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 "현진에버빌1차아파트" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 각종 근린생활시설, 나지, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건이 소재하는 단지까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 9층 건물 내 1층 비101호 구분건물입니다. 사용승인일은 2023년 6월 23일로 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재, 강화유리 등, 바닥은 에폭시 및 타일, 천정은 콘크리트 노출, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 사다리형과 삼각형으로 구성된 일단지로, 자체 지반은 평탄하며 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며, 임대차 관계는 현재 미상입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 다수 존재하며, 말소기준권리는 2023년 6월 30일 접수된 신경주농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 이후 소유권 이전 및 임의경매 개시 결정(갑5, 신경주농업협동조합)이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 273,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 아파트 단지 인근에 위치하여 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 업무시설이나, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합된 건물에 속해 있습니다. 본건 호실(B101)은 근린상가로 이용되고 있습니다.

* 이용 상태: 본건은 점포이나 내부에 비품 및 집기가 적어 구체적인 업종 파악은 어렵습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

* 편의시설: 아파트 단지 인근이므로 주거 단지 내 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 시설과의 관계를 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 현황 미상: 임차인 현황이 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 확인이 필수적입니다.

* 구체적 업종 파악 곤란: 현재 상태로 정확한 업종 파악이 어려운 점은 향후 임대 또는 직접 운영 시 업종 선정에 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역 내 위치하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 지정은 향후 건축이나 운영 시 일부 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2023년 사용승인된 신축 건물에 위치한 근린상가 물건으로, 아파트 단지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 소멸되는 일반적인 경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관계가 미상이고 내부 집기 상태로 인해 구체적 업종 파악이 어려운 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 신중한 현장 조사와 추가적인 시장 분석을 통해 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최신 건축물로 초기 시설 투자 및 유지보수 비용 부담이 낮을 수 있습니다.

* 배후 수요: 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 고객층 확보가 가능합니다.

* 활용도: 근린상가로서 다양한 업종 유치가 가능한 유연성을 갖추고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(296,000,000원)와 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이지만, 임대차 현황 미상 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 건물 상태 및 주변 상권 분석, 그리고 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.