나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1194 [1] 대구광역시 동구 지저동 775-33 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 지저동 소재 ‘대구국제공항’ 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 9미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역((12층이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제2종 구역(2021-12-29)<군용비행장 ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2026-04-30), <추가기재 >하천구역에 대하여는 건설과 문의바람

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) 세멘벽돌조 육즙지붕 지하1층, 2층건으로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 및 적벽돌 마감 등, - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, - 바닥: 장판지 및 타일 등 마감, - 창호: 샷시창임. 일련번호(나) 세멘벽돌조 육즙지붕 단층건으로서, - 외·내벽: 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 등 마감, - 바닥: 타일 등 마감.

이용상태

일련번호(가)지하1층~2층 : 단독주택. 일련번호(나) : 변소.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 되어 있으며, 주택부분은 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(1) 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(㉠,㉡)이 소재하는 바, 구조, 규모, 용도 등을 종합 참작하여 개략적인 실측에 의거 원가법으로 평가 하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으며, 실질적 소유관계 및 일괄 경매 여부를 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1. 등기사항증명서상 1층 27평6홉8작(99.3㎡), 2층 11평4홉(40.6㎡), 지하실 4평3홉(14.2㎡), 변소 7홉2작(2.38㎡)이나, 현황 1층 91.35㎡, 2층 37.62㎡, 지하실 14.19㎡, 변소 2.42㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경1194 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동촌농업협동조합

작성일: 2026-09-07

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 대구광역시 동구 지저동 775-33

용도: 단독주택

토지면적: 182.00㎡ (약 55.05평)

건물면적: 145.56㎡ (약 44.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 31.90㎡ (별도 평가)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (부속토지 포함)

감정가: 340,143,340원

1.3. 건물 현황 상세

등기사항증명서상 건물 면적: 1층 99.3㎡ (약 30.04평), 2층 40.6㎡ (약 12.28평), 지하실 14.2㎡ (약 4.29평), 변소 2.38㎡ (약 0.72평)

현황 건물 면적: 1층 91.35㎡ (약 27.63평), 2층 37.62㎡ (약 11.38평), 지하실 14.19㎡ (약 4.29평), 변소 2.42㎡ (약 0.73평)

건물 구조: 세멘벽돌조 육즙지붕 지하 1층, 지상 2층 단독주택 및 부속 변소 (일련번호 가, 나)

평가 요약: 제시외 건물(㉠, ㉡) 포함하여 평가됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 지저동 소재 '대구국제공항' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 서측으로 약 9미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 인근에 버스승강장이 소재하고 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종 일반주거지역(12층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음 영향 2종 구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 하천구역 여부에 대해서는 건설과 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-12-01

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

인수되는 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2003-06-09 동촌농업협동조합 근저당)

* 토지 등기부

* 소유권 이전: 임정순 (1987-09-29)

* 근저당: 동촌농업협동조합 (2003-06-09, 39,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 일부 이전 (증여): 김태무 (2023-02-22)

* 소유권 일부 이전 (상속): 정미자 외 1명 (2026-04-06)

* 임의경매개시결정: 동촌농업협동조합 (2026-04-22, 27,317,366원)

* 총 등기부 채권 금액: 39,000,000원

* 건물 등기부 현황: 토지 등기부와 동일한 내용으로 권리 변동 사항 기재

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리인 근저당 설정일(2003-06-09)보다 늦은 후순위 권리 및 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸됩니다. 등록된 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세 분석 (지저동 빌라/다세대 최근 매매 정보 기준)

* 2026년 2월, 대구 동구 지저동 726번지 연립주택(대신(ABC동), 1993년식, 전용 72.06㎡)이 102,500,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 대구 지저동 644-29번지 다세대주택(성호(644-29), 1992년식, 전용 73.02㎡)이 65,000,000원에 거래되었습니다. (※ 해당 물건의 중개에이전트 지역은 대구 남구로 표기되었으나, 소재지(지저동)는 동구입니다.)

* 2026년 6월, 대구 동구 지저동 800-3번지 다세대주택(신림하이츠, 2002년식, 전용 70.85㎡)이 120,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석 종합

제공된 최근 매매 정보는 주로 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 Property Type 및 규모 면에서 차이가 있습니다. 해당 정보들을 기반으로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 토지 면적 182.00㎡ (약 55평)에 단독주택이 건축되어 있는 형태로서, 주변 빌라/다세대 시세(전용 70~73㎡ 기준 약 6,500만원 ~ 12,000만원)와는 단위 면적당 가치나 전체 가치 면에서 큰 차이를 보입니다. 본건의 감정가(340,143,340원)는 이러한 토지 가치와 단독주택의 희소성을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 대구국제공항 남측 인근, 차량 진입 용이, 버스 승강장 인접, 간선도로 접근성 양호.

* 편의시설: 주변 주택, 아파트, 근린생활시설 등 주거 편의시설이 소재.

* 기타: 대구국제공항과의 근접성은 항공 이용객에게 편리함을 제공할 수 있으나, 소음 영향 구역에 해당함을 유의해야 함.

6. 잠재적 리스크

* 건축 노후도: 건물 준공 연도(1979년 추정)가 오래되어 내부 수리 및 외부 보수 등 추가적인 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 비행안전구역 및 소음 영향: 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음 영향 구역에 해당하여 건축 행위나 재개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 면적 차이: 등기사항증명서상의 면적과 현황 면적 사이에 일부 차이가 존재합니다. (물건명세서 참조: 1층 99.3㎡ vs 91.35㎡ 등). 이는 실제 이용 시나 향후 재산권 행사 시 참고해야 할 부분입니다.

* 지역 지구 지정: 중점경관관리구역, 하천구역(확인 필요) 등 추가적인 행위 제한 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 지저동에 위치한 단독주택으로, 대구국제공항 인근에 자리하고 있어 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 말소되지 않는 권리사항이 없고 임차인도 없어 권리 분석 상 매우 깔끔한 상태입니다. 단, 건축 연차가 오래되었고, 비행안전구역 등 일부 개발 제한 사항이 존재하며, 등기부상 면적과 현황 면적의 차이가 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 감안하더라도, 단독주택으로서의 가치와 토지 면적을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 가치: 182㎡의 준수한 토지 면적을 확보한 단독주택입니다.

* 권리관계: 소멸되는 권리만 존재하며, 임차인 부담이 없어 명도가 용이합니다.

* 입지: 대구국제공항 인근으로 향후 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 희소성: 도심 지역 내 단독주택은 신규 공급이 적어 희소성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 340,143,340원입니다. 주변 빌라/다세대 시세(약 6,500만원~12,000만원)는 본건과의 직접적인 비교가 어렵습니다. 이는 본건이 단독주택이며 토지 면적이 훨씬 넓기 때문입니다.

본건의 경우, 오래된 건축물임을 감안하고, 비행안전구역 등 제한사항을 고려할 때, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가의 88% 수준: 약 299,000,000원

이를 기준으로, 물건의 현 상태, 향후 예상되는 수리 비용, 주변 시세 변동 추이, 그리고 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 299,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.