나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15293 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 206동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "덕산고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 주거용지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제1층 제103호로서 외 벽: 시멘몰탈위 페인트 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 마감, 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸 등)로 이용중임. ※ 집합건축물대장 건축물 현황도에 의한 내부구조 표시로 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 서측, 동측으로 왕복4차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

2. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2026타경15293 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 206동 1층103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 304,000,000원

* 토지면적/토지지분: 89.54㎡ (약 27.09평)

* 건물면적/건물지분 (전용면적): 84.32㎡ (약 25.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

* 준공일: 2022년 8월 22일

* 총 층수: 7층

* 해당 층수: 1층

* 세대수: 329세대 (총 13개동)

* 주차대수: 53대 (지상 3대, 지하 50대)

1.1. 입지조건

1. 입지조건

* 위치: 본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "덕산고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 단지 북측, 서측, 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 개발 계획: 본 건은 도시개발구역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도청이전신도시 개발예정지구에 속합니다. 이는 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

1.2. 권리분석

1. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 25일 설정된 우리은행의 근저당권입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서호석

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 5일

* 확정일자: 2022년 9월 2일

* 배당신고일자: 2024년 9월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 서호석의 전입일(2022.09.05)이 말소기준권리(2022.08.25)보다 늦어 법적으로 대항력이 없습니다. 또한, 등기부등본상 주택임차권(을2)은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 본 경매 절차를 통해 모든 인수되는 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 중 인수분 없음).

1.3. 상권분석

1. 상권분석

* 주변 상업시설: 아파트 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 개발 지역: 본 건이 속한 지역은 내포신도시 개발과 관련이 있으며, 이는 향후 상권 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 최근 실거래 동향: 2024년 12월 17일, 84.32㎡ (3층) 물건이 1억 9,800만원에 거래된 기록이 있습니다. 또한, 2025년 3월 6층 물건이 1억 9,800만원에 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

1. 생활정보

* 주거 편의: 방 4개, 거실, 주방, 욕실 2개, 드레스룸 등으로 구성되어 있어 4인 가구 이상이 거주하기에 적합한 내부 구조를 갖추고 있습니다.

* 교육 환경: 북동측 인근에 덕산고등학교가 위치하며, 주변 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. (참고: 덕산고등학교는 삽교읍 예학로 138에 위치합니다).

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 추가 확인 필요).

* 주거 단지 정보: 본 아파트 단지는 총 329세대, 13개동으로 구성되어 있으며, 2022년 8월 사용 승인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 잠재적 리스크

* 신축 아파트: 2022년 준공된 신축 아파트로, 아직은 단지 내 고유의 문제점(예: 하자, 소음 등)이 완전히 드러나지 않았을 수 있습니다.

* 지역 개발: 내포신도시 개발 지역에 포함되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변동성 또는 추가적인 개발로 인한 영향이 있을 수 있습니다.

* 관리비 연체: 장기 공실 또는 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 관리사무소에 반드시 확인해야 합니다. (정보 확인: 041-338-9660)

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 명확한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 경매 투자 시 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

1. 종합 의견

본 건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 내포신도시 개발 지역에 포함되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 권리관계 또한 명확하여 인수되는 권리가 없고, 임차인의 대항력이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 감정가는 3억 4백만원이나, 최근 실거래가 및 유사 물건의 시세를 고려할 때, 적정 입찰가 산정을 통해 경쟁력 있는 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

1. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 구축물 상태를 유지하고 있습니다.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자에게 부담이 없습니다.

* 개발 잠재력: 내포신도시 개발 지구 내 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 초기 투자 비용 절감 가능성: 감정가 대비 저가 낙찰 시 시세 차익 확보가 용이합니다.

* 높은 전세가율: 1억 9,800만원의 전세 시세는 소액으로 투자를 고려할 수 있는 기회를 제공합니다 (플랜 A: 전세 활용 전략).

1.8. 예상 입찰가

1. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 304,000,000원입니다. 제공된 정보에 따르면, 최근 84.32㎡ 면적이 1억 9,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권 총액(근저당 120,000,000원 + 강제경매 채권 224,191,593원 = 344,191,593원)이 감정가보다 높다는 점을 고려해야 합니다.

최근 유튜브 분석 영상에서는 보수적 하한가를 2억 3,500만원 수준으로 제시하며, 최저 입찰가는 2억 2,400만원까지 떨어진 상태라고 언급하고 있습니다.

안전한 권리 관계 및 신축 아파트라는 점, 그리고 낙찰 후 전세 세팅 시 투자금 회수 가능성을 고려할 때, 보수적인 관점에서 2억 3,500만원 ~ 2억 6,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 본 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 추가 시세 조사, 대출 가능 금액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.