나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15289 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 205동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ‘덕산고등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 미성숙된 주거나지로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 중 제6층 제601호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소방시설, 화재탐지설비, 난방설비 및 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측은 왕복 4차선, 북서측은 왕복 5차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기타사항 : 본 아파트는 현장 조사시 폐문 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물대장상 건축물현황도 등에 의거 감정평가 하였는바, 경매 진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 홍성지원 2026타경15289 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 205동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 318,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

건축년도: 2022년 8월 22일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 중 제6층 제601호

전용면적: 84.32㎡ (약 25.51평)

토지면적: 89.54㎡ (약 27.08평)

분양면적: 해당 물건에 대한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 면적 상세

토지지분: 89.5378㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 84.3152㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ‘덕산고등학교’ 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 그리고 아직 개발이 진행 중인 주거지로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 북동측으로는 왕복 4차선, 북서측으로는 왕복 5차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 도시계획 및 토지이용

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

2.4. 주변 시설

주변에는 덕산고등학교가 위치하며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다. 또한, 지하에는 12대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 및 위성 사진 검토 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다. 다만, "미성숙된 주거지"라는 설명으로 미루어 향후 개발 및 환경 변화 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 25일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (2022-08-25)

* 근저당권: 우리은행 (120,000,000원, 2022-08-25) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김정희 (198,000,000원, 2022-10-19 전입/확정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (217,307,702원, 2026-04-28 개시결정)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김정희

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-10-19

배당신고일자: 2024-10-29

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않는 임차인입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (물건명세서상 지상권은 해당 사항 없음).

3.5. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 덕산고등학교와 인접해 있습니다. 주위 환경이 '미성숙된 주거지'로 언급된 점을 고려할 때, 현재 상권은 발달 초기 단계일 수 있으나, 향후 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구라는 점은 미래 성장 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

단지는 2022년 사용승인된 신축 아파트로, 총 13개동, 329세대로 구성되어 있습니다. 주차는 총 587대가 가능하며(지하 자동 주차 553대, 옥외 자동 주차 34대), 아파트 정보상 주차대수합계가 10대(지상 3대, 지하 50대)로 기재된 부분은 총 주차대수와 상이하여 오류로 판단됩니다. 지하에는 12대의 전기차 충전 시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 관리 주체

아파트 관리사무소 연락처는 041-338-9660입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

감정평가 당시 폐문 등으로 인해 외부 관찰 및 집합건축물대장상 건축물현황도에 의거하여 평가가 이루어진 점은 현장 조사의 어려움을 시사하며, 경매 진행 시 참고할 필요가 있습니다.

6.2. 미성숙 주거지

주위 환경에 '미성숙된 주거지'라는 언급이 있어, 향후 개발 및 기반 시설 확충 여부에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 아파트로서 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있으나, '미성숙된 주거지'라는 특성과 감정평가 시 현장 조사에 제약이 있었던 점은 유의해야 할 사항입니다. 권리분석상 인수되는 임차 보증금은 없으므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발 예정지구라는 점은 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 준공)

* 권리상 인수되는 임차 보증금 없음

* 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발 예정지구

* 주변 학군 및 생활 인프라 잠재력

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정이 어렵습니다. 감정가는 318,000,000원이며, 최근 동일 층의 임차 계약 정보(보증금 198,000,000원, 월세 0원)는 해당 금액이 시장 가치와는 차이가 있음을 시사할 수 있습니다. 다만, 해당 금액이 보증금임을 감안할 때, 낙찰가 산정 시 감정가를 기준으로 전략적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원이므로, 입찰가에서 공제할 금액은 없습니다.

감정가 318,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근 시, 약 80%~85% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위를 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.