나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15285 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 205동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "덕산고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 주거용지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제4층 제401호로서 외 벽: 시멘몰탈위 페인트 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 마감, 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸 등)로 이용중임. ※ 집합건축물대장 건축물 현황도에 의한 내부구조 표시로 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 서측, 동측으로 왕복4차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2026타경15285 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 205동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 313,000,000원

토지면적: 89.54㎡ (약 27.09평)

건물면적: 84.32㎡ (약 25.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (등기부상 강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사인 것으로 확인됨)

건물 사용승인일: 2022년 8월 22일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "덕산고등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 단독주택, 주거용지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

* 도로: 단지 북측, 서측, 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하여 도로망이 우수함. 또한, 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됨.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리(2022년 8월 25일자 우리은행 근저당)보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (채권액 120,000,000원, 2022-08-25 접수).

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 이 (보증금 198,000,000원, 차임 0원).

* 전입일자: 2022년 9월 26일.

* 확정일자: 2022년 9월 27일.

* 배당신고일자: 2024년 9월 13일.

* 대항력: 없음.

* 인수할 보증금: 0원. (본 경매절차에서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 금액이 없습니다.)

* 등기부 채권 총액: 약 318,000,000원 (우리은행 근저당 120,000,000원 + 주택도시보증공사 강제경매 채권액 220,318,388원).

1.3. 상권분석

* 주변에 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 본건이 속한 단지는 공동주택(아파트)으로 총 329세대로 구성되어 있어, 안정적인 주거 수요를 확보하고 있음.

* 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 발전 및 상권 활성화가 기대되는 지역임.

1.4. 생활정보

* 학군: "덕산고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편임.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 인근 버스정류장 이용 및 차량 접근성이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리함.

* 주차: 아파트 단지 내 총 587대(지하 50대, 지상 3대 등 포함)의 주차 공간이 확보되어 있음. (총 주차대수 10대 표기는 오류로 판단됨. 실제 주차 공간은 더 넉넉할 것으로 보임.)

* 단지 기본 정보: 총 13개 동, 329세대 규모이며, 사용승인일 2022년 8월 22일로 비교적 신축임.

1.5. 잠재적 리스크

* 도시개발구역 및 개발예정지구에 포함되어 있어, 향후 진행될 개발 계획에 따른 소음, 교통 변화 등의 잠재적 영향이 있을 수 있음.

* 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 현황에 이 (대항력 없음) 씨가 등재되어 있어 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있으나, 법적으로 인수할 보증금은 없음.

* 건물 사용승인일이 2022년으로 신축에 가깝지만, 계약 전 반드시 현장을 방문하여 건물 상태 및 하자 유무를 직접 확인하는 것이 권장됨.

* 주변 시설 조사 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 향후 개발 계획에 따라 변동될 가능성은 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축인 아파트이며, 입지조건, 학군, 교통 환경이 양호하고 지역 개발 호재까지 기대할 수 있는 잠재력이 높은 물건임.

* 권리 분석상 인수할 부담이 전혀 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 판단됨.

* 감정가 대비 현재 시세 및 실제 매력도를 판단하기 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 방문이 반드시 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 사용승인 2022년으로 신축급에 해당하여 실거주 및 장기 투자 가치가 높음.

* 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 투자 위험이 낮음.

* 최근 전월세 거래 정보와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 313,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원임.

* 본건의 전용면적(84.32㎡)과 유사한 최근 아파트 거래 정보를 분석한 결과,

* 2024년 9월 2일 거래: 보증금 19,800만원, 월세 0원 (7층)

* 2025년 3월 24일 거래: 보증금 1,500만원, 월세 70만원 (7층)

* 2025년 3월 17일 거래: 보증금 19,800만원, 월세 0원 (6층)

* 월세 70만원(연 840만원) 계약을 현재 시세(가정 3% 수익률)로 환산하면 약 280,000,000원의 가치로 추정할 수 있음. 보증금 19,800만원 계약은 전세 또는 월세 없이 보증금 위주 계약으로, 이는 시세 형성의 중요한 지표가 될 수 있음.

* 이러한 시세 분석과 감정가 313,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 313,000,000원 근처에서 시작하여, 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황, 그리고 개인의 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.