나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50560 [1] 경기도 평택시 신장동 603-8 나래빌리지 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 신장동 소재 '신장1동행정복지센터' 북서측 직선거리 약550미터 지점에 위치 하는 '나래빌리지(연립주택)' 내에 소재하며, 인근일대는 연립주택 및 다세대주택 등으로 이루어진 주거지대로서 서측 인근으로 송탄미군부대가 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약1.3km 지점에 송탄전철역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건 내 1층 101호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기, 일부 목재판넬 마감, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

연립주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 파우더룸, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 출입구 보안개폐설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필1단의 제형에 유사한 토지로서 북하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화 하였으며 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 603-8 :자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제2종 구역<재난 및 안전관리 기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 603-9 :자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제2종 구역<재난 및 안전관리 기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 603-10 :자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제2종 구역<재난 및 안전관리 기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 603-11 :자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제2종 구역<재난 및 안전관리 기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 603-21 :자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제2종 구역<재난 및 안전관리 기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

본건의 의뢰목록상 호수는 '101호'이나 문패에는 '201호'로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

본건 북측 발코니 내에 소재하는 조립식 창고[약 2㎡, 기호(ㄱ)]는 구조, 면적 및 이동가능성 등으로 보아 매각에서 제외함
본건 남측 인근 단지내 토지상에 소재하는 조립식 창고[약 15㎡, 기호(ㄴ)]는 소유자 미상이며 철거용이한 가건물로 매각에서 제외함
본건 건물은 북하향의 경사지에 건립되어 북측에서 보면 4층 건물로, 남측에서 보면 3층 건물로 보이며, 공부상 호수는 “101호”이나, 문패에는 “201호”로 기재되어 있으니 이점 유의바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 요약

사건번호: 평택지원 2026타경50560 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 603-8 나래빌리지 1층 101호

용도: 연립주택

감정가: 185,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주은행

기본 현황

토지면적: 135.49㎡ (약 41.0평)

건물면적: 98.00㎡ (약 29.6평)

토지/건물 지분: 토지 135.485㎡, 건물 98㎡

건물 층수: 공부상 3층 건물 (북측 4층, 남측 3층으로 보임)

전용면적: 98.00㎡ (약 29.6평)

총 면적 (토지): 135.49㎡ (약 41.0평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

경기도 평택시 신장동에 소재하는 '나래빌리지' 내에 위치하며, '신장1동행정복지센터' 북서측 직선거리 약 550미터 지점입니다.

주변은 연립주택 및 다세대주택 등으로 이루어진 주거지대로 형성되어 있습니다.

서측 인근으로 송탄미군부대가 위치하고 있습니다.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

남동측 직선거리 약 1.3km 지점에 송탄전철역이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2016년 10월 28일 접수된 광주은행 근저당권(을9)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 을구 권리들은 모두 말소 예정으로 파악됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황

임대 관계는 현재 미상입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석 (연립/다세대/빌라)

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 신장동 일대의 연립/다세대/빌라 시세는 다음과 같습니다.

* '낙원빌라'(1991년식, 전용 41.67㎡)는 6,000만원에 거래되었습니다.

* '행복힐타운106동'(2016년식, 전용 50.18㎡)은 13,000만원에 거래되었습니다.

* '남정빌라6동'(1992년식, 전용 59.95㎡)은 1,000만원에 거래되었습니다. (해당 거래 금액은 보증금 또는 소액 거래로 판단되며, 일반적인 매매가와 차이가 있습니다.)

본건 나래빌리지 1층 101호의 전용면적은 98.00㎡(약 29.6평)으로, 비교 대상 물건들의 전용면적(41.67㎡, 50.18㎡, 59.95㎡)보다 상당히 넓습니다.

따라서, 비교 대상 물건들의 면적 대비 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 넓은 면적과 건물 연식(2009년 준공)을 고려할 때, 감정가 185,000,000원이 합리적인 수준인지 추가적인 비교 분석이 필요합니다.

※ 제공된 거래 정보는 2026년 7월 미래 시점의 데이터이므로 참고용으로만 활용해야 합니다.

주변 시설 분석

주변에 송탄미군부대가 위치하여 관련 수요가 있을 수 있습니다.

신장1동행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변은 연립주택 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역입니다.

*혐오시설 검색: 지도 검색 결과, 본건지에서 직선거리 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.*

5. 생활정보

편의시설

인근 버스정류장 및 송탄전철역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

신장1동행정복지센터가 인근에 있으며, 송탄미군부대 인근으로 상업시설 이용이 가능합니다.

교육시설

본건 주변의 구체적인 학군 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지대이므로 다수의 초, 중, 고등학교가 분포할 것으로 예상됩니다.

기타

건물이 북하향 경사지에 건립되어, 북측에서는 4층, 남측에서는 3층으로 보입니다.

공부상 호수(101호)와 문패(201호)가 일치하지 않으므로 이 점에 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

호수 표기 불일치: 공부상 호수(101호)와 실제 문패(201호)가 다르므로, 계약 및 등기 진행 시 혼란이 발생할 수 있으며, 사전 확인이 필수적입니다.

건물 외관: 북하향 경사지에 건립되어 북측에서는 4층, 남측에서는 3층으로 보이는 등 외관상의 차이가 있습니다.

건물 연식: 2009년 준공으로 약 17년이 경과하여, 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한사항: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 제2종 구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

조립식 창고 제외: 본건 북측 발코니 내 약 2㎡ 규모의 조립식 창고(기호 ㄱ)와 남측 인근 단지 내 약 15㎡ 규모의 조립식 창고(기호 ㄴ)는 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 명확히 구분해야 합니다.

내부 미확인: 관계인 부재로 인해 내부 이용상태가 정확히 파악되지 않았으므로, 예상치 못한 하자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 나래빌리지 연립주택 1층 101호로, 넓은 전용면적(98.00㎡)을 확보하고 있습니다.

평택시는 지역 개발 호재와 미군부대 인접으로 인한 특수성을 지니고 있어 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

권리상 인수 부담은 없어 보이나, 호수 표기 불일치, 경사지 건립으로 인한 외관상 차이, 토지이용계획상의 제한사항 등은 신중한 검토가 필요합니다.

감정가가 주변 시세 및 물건의 제반 사항을 고려할 때 합리적으로 책정되었는지, 그리고 내부 상태를 정확히 파악하는 것이 투자 결정의 중요 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

넓은 전용 면적(98.00㎡) 확보.

평택시 신장동 지역의 개발 잠재력 및 미군부대 인접에 따른 이점.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계.

주변 교통 및 생활 편의시설에 대한 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

인수되는 보증금: 0원

제공된 비교 사례의 거래 금액은 면적, 연식, 거래 유형이 상이하고, 특히 일부 거래가는 일반적인 시세와 큰 차이를 보여 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 또한, 제공된 매매 정보는 2026년 7월 미래 시점의 데이터이므로 참고용으로만 활용해야 합니다.

본건의 넓은 전용면적(98.00㎡)과 건물 연식(2009년 준공), 그리고 잠재적 리스크(호수 불일치, 내부 미확인 등)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서의 정확한 시세 산정은 어렵습니다.

따라서, 현재로서는 감정가 185,000,000원을 기준으로, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 148,000,000원 ~ 166,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 추가적인 현장 조사, 상세한 시세 조사, 그리고 낙찰 후 예상되는 수리 비용 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.