나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50722 [1] 경기도 광주시 신현동 OOOOO OOOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현배수지 체육시설공원" 북서측 근거리에 위치하며 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 4층 건물 내 지1층 비01호로서, (사용승인일자: 2011.04.05) 외 벽: 인조석 붙임 및 드라이비트 마감 등임. 창 호: 하이샷시 이중창호임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 개별난방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 광주시 신현동 568-2 지1층비01호에 소재한 다세대주택 경매 물건에 대한 분석입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2026타경50722 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 568-2 지1층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 53.96㎡ (약 16.32평)

건물면적: 69.86㎡ (약 21.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 조OO

1.2. 건축 정보

건축물대장상 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 사용승인일자는 2011년 04월 05일입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 4층 중 지하 1층 비01호에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현배수지 체육시설공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. 본건 동측으로는 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 규제들은 향후 개발이나 토지 이용에 제한을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 (홍용표)

* 소유권 이전 (정순출, 매매)

* 근저당 (우리은행, 102,000,000원, 2011-06-23 접수, 말소기준권리)

* 강제경매 (조OO, 10,000,000원, 2026-04-20 접수, 말소)

등기부채권 총액은 102,000,000원입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 후순위인 강제경매는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 윤대한 씨가 있으나, 보증금과 차임이 모두 0원으로 신고되어 있으며 대항력은 없습니다. (전입일자: 2011-06-13)

본건에는 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 물건명세서

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

최근 2026년 5월에 인근 지역에서 유사한 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* 전용면적 70.17㎡, 2019년식, 3층 건물이 32,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 456만원)

* 전용면적 84.74㎡, 2019년식, 1층 건물이 46,500만원에 거래되었습니다. (면적당 약 549만원)

* 전용면적 52.25㎡, 2012년식, 3층 건물이 13,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 249만원)

본건 건물의 면적(69.86㎡)은 첫 번째 사례(70.17㎡)와 유사하며, 거래 시점도 동일합니다. 다만, 본건의 건축연도(2011년)는 비교 사례(2019년)보다 오래되었습니다. 감정가는 20,300만원이며, 이는 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 공부상 현황과 실제 이용 상태가 일치합니다.

5.2. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

주변에 "신현배수지 체육시설공원"이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에서 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명한 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (본건 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

* 토지이용계획상의 제한: 다수의 개발 및 환경 관련 규제 지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축연도: 비교 대상 물건 대비 건축 연도가 오래되어 리모델링 또는 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높게 형성되어 있는 지역에 위치한 다세대주택입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다. 주변 공원 등 쾌적한 주거 환경과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 다만, 토지 이용 계획상의 제한 사항과 건축 연도를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 현저히 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정으로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 주거 선호 지역: 공원 인접 등 쾌적한 주거 환경을 갖춘 지역의 다세대주택입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원입니다.

비교 사례 분석 결과, 전용면적 70.17㎡가 320,000,000원에 거래된 점을 미루어 볼 때, 본건(전용면적 69.86㎡)의 적정 시세는 310,000,000원 이상으로 추정됩니다.

따라서, 감정가 대비 시세 차익을 고려한 입찰가 산정 시, 보수적으로 접근한다면 230,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 실제 상태, 경쟁 물건, 입찰 당시 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.