나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30927 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 401-7 풍림아파트 102동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하는 "소사고등학교" 동측인근에 위치하는 "풍림아파트" 102동 12층 1205호로서 주위는 녹지지대인근의 아파트단지가 주를이루는 지역인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

북서측으로 접한 중로를 통하여 소사로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장, 소새울역이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식구조 및 조적조 박공지붕 19층건내 12층 1205호로서 외벽: 몰탈위페 등 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 내부인테리어 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일 : 1996.09.16.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 부정형토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(소사1택지 지구단위계획구역) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-135호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((구)복사초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부일중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대소사캠퍼스-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(대장유)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소사고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부천대소사캠퍼스-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(소사고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30927 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 401-7 풍림아파트 102동 12층1205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 445,000,000원

* 토지면적: 58.18㎡ (약 17.60평)

* 토지지분: 58.178㎡ (약 17.60평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 84.77㎡ (약 25.64평)

* 건물지분: 84.77㎡ (약 25.64평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 토지거래허가구역, 유동화물건

* 특수물건정보: 중복사건, 토지거래허가구역, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하는 "소사고등학교" 동측인근에 위치하는 "풍림아파트" 102동 12층 1205호이며, 주위는 녹지대가 인근한 아파트단지가 주를 이루는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 북서측으로 접한 중로를 통해 소사로 등 간선도로와 연결되며, 인근에 버스정류장과 소새울역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 벽식구조 및 조적조 박공지붕 19층 건물 내 12층 1205호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감, 창호는 샤시 창호로 시공되었습니다. 건물 사용승인일은 1996년 9월 16일입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 공급설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 2필지가 일단의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사1택지 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 다수의 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있습니다(대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

1.2. 생활정보

* 주변 교통: 소새울역이 인근에 위치하며, 버스정류장 이용이 편리합니다. 또한, 소사로 등 주요 간선도로와의 접근성이 양호하여 시내외 이동이 용이합니다.

* 교육시설: 소사고등학교가 동측 인근에 있으며, 부일중학교, (구)복사초등학교, 부천대학교 소사캠퍼스 등이 인근에 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

* 편의시설: 아파트 단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 녹지공간: "녹지지대인근"이라는 설명이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권에 대한 정보는 없습니다. (보고서 상 내용대로 기재)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-19

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-19

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 린

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-19

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2020-09-17, 180,070,000원)

* 총 채권액: 565,070,000원

* 주요 권리 내역:

* 우리은행 근저당 (말소기준권리)

* 주식회사가든캐피탈대부 근저당 2건 (말소)

* 주식회사골든벅스 소유권이전

* 중국인 소유권이전 (매매)

* 주식회사가든캐피탈대부 임의경매 (말소)

* 이에이에스제십오차유동화전문 임의경매 (말소)

* 부천시 압류 (말소)

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 주거지역 내 아파트 단지 밀집 지역에 위치하고 있어, 배후 수요가 풍부한 주거 상권의 특성을 가집니다.

* 인근에 학교(소사고등학교 등)가 소재하여 학생 및 교직원 관련 상권의 잠재력도 있습니다.

* 소새울역을 중심으로 형성된 역세권 상권의 영향력을 일부 받을 수 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민의 일상생활을 지원하는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 소새울역(예정) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로 접근성이 우수하여 자가용 이용 시에도 편리합니다.

* 교육: 소사고등학교, 부일중학교 등 다수의 교육 기관이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 단지 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 환경: 녹지 공간 인근이라는 정보가 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 기대됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 다수의 경매 사건이 진행 중이거나 진행된 이력이 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 정리에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 (과거 지정): 본건은 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 현재는 지정 기간이 만료되었으나, 관련 법규의 변경 또는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1996년 9월 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 수리에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양수도 등의 특수성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구에 위치한 아파트로, 교통, 교육, 생활 편의시설 이용이 편리한 주거지입니다. 특히 소새울역 인근에 위치하여 향후 역세권 개발 수혜를 기대할 수 있습니다. 권리관계 분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리 이후의 채권은 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하고, 과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력이 있는 점은 유의해야 할 부분입니다. 건물의 노후화 정도와 향후 수리비 발생 가능성도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 역세권(소새울역) 인접, 주요 도로망 접근성 양호, 학군 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 명확한 권리관계: 인수 부담이 되는 임차인이 없고, 말소 기준 권리 이후의 모든 채권은 소멸될 예정으로 권리 분석이 비교적 단순합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 교통망 개선에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 445,000,000원입니다. 등기부상 총 채권액이 565,070,000원으로 감정가를 초과하고 있어, 유찰을 거듭하며 감가된 가격으로 진행될 가능성이 높습니다. 따라서, 낙찰가 산정 시에는 시세 조사를 통해 인근 유사 물건의 거래가, 본건의 관리 상태, 향후 예상되는 수리비 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 중복 사건이나 과거 토지거래허가구역 지정 이력 등 특수 사항을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 높은 총 채권액으로 인해 낙찰가율은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사와 현장 확인을 통해 재산정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.