나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30893 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 561-12 정원파크빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '남부천우체국' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송내동 561-12 :준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2026타경30893 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 561-12 정원파크빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 208,000,000원

토지면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

토지지분: 27.282㎡ (약 8.25평)

건물면적: 71.48㎡ (약 21.63평)

건물지분: 71.48㎡ (약 21.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

집합건물명: 정원파크빌

건축물 현황 (건축물표제부 기반):

신축 연월일: 2003년 04월 09일

구조: 철근콘크리트구조

용도: 공동주택

총 층수: 5층

전유부 호수: 301호

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '남부천우체국' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3. 토지 및 도로 상태

토지는 세장형의 형상으로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

건물의 북측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 기타 용도지구/구역: 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (2025.8.26.~2026.8.25.) - 해당 기간은 최근 만료되었습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 09월 13일 접수된 롯데카드의 가압류(갑12)입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 7번 순위 주택임차권(권리자: 한국토지주택공사, 금액: 207,000,000원)이 등기되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있음에도 불구하고, 해당 임차권은 '말소'로 표기되어 있으며, 임차인 현황에 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

이에 따라, 경매 절차상 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으므로, 실제 낙찰 후 인수 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 4. 채권 총액

등기부채권 총액: 380,848,066원

1.3. 5. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자강지현))

* 보증금: 207,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-23

* 확정일자: 2022-06-02

* 배당신고일자: 2024-11-06

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부천시 소사구 송내동은 주로 주거용 건물(다세대주택, 단독주택)과 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 생활 편의시설 및 상업 시설이 산재해 있어 주거 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: '남부천우체국'이 인근에 위치하며, 일반적인 주거지역의 편의시설(상점, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거환경: 다세대 주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 최근 만료되었으나, 지정 이력이 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험(SGI) 관련 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, 계약 진행 시 해당 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계는 정확히 파악되지 않았으나, 임차인 현황에서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석되었습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 접근성과 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리분석 상 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 판단되어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건입니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특수 사항이 명시되어 있어, 계약 진행 과정에서 해당 부분에 대한 추가적인 확인 및 조율이 반드시 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어, 낙찰 후 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대 주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 적정 감정가: 주변 시세와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 70㎡대)의 다세대주택이 2026년 7월에 260,000,000원(송원씨티홈, 72.14㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 208,000,000원이며, 건물 면적 71.48㎡(약 21.63평)를 고려할 때, 최근 거래 사례와 유사한 수준의 가격을 형성할 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 주변 시세 동향을 감안하여, 보수적으로 감정가 이상으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 낙찰가는 법원 경매 특성상 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 추가로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.