나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30904 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 217-18 메종드라피네 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남측 인근에 위치하는 "메종 드라피네" 제1층 제101호외 4개호로서, 주변은 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근 린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건중 제1층 제101호외 4개호로서, 외벽 : 타일 붙임 및 스톤코트 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 1 ~ 5 : 각호 공히 '제1종근린생활시설(소매점)'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 스프링클러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지를 '공동주택(아파트) 및 제1종근린생활시설(소매점)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10M, 남측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(소사초)(기타 사항은 부천교육지원청에 문의)<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구 역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))이며, 기호 1 토지는 소로1류(폭 10m~12m)(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-호수 표식 없음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가 확인을 통해 보다 정확한 판단이 가능합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30904 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 217-18 메종드라피네 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 206,000,000원

토지면적: 16.64㎡ (약 5.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.20㎡ (약 9.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성

1.2. 건물 정보

건물명: 메종드라피네

구조: 철골철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 제1층

사용승인일: 2023년 01월 19일

건축물 연면적: 2,526.35㎡ (약 764.4평)

대지 면적: 1,014.1㎡ (약 306.8평)

총 세대수(호수): 5개 호실

해당 호수: 101호

1.3. 등기부 요약

소유권 보존: 주식회사퍼스트이안건설 (2023-03-03)

근저당 (말소기준권리): 성곡새마을금고 (2023-03-23, 960,000,000원)

임의경매 개시 결정: 성곡새마을금고 (2026-04-21, 836,216,540원)

등기부채권 총액: 960,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, '소사초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 건 건물은 동측 약 10M, 남측 약 6M 폭의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(소사초), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 성곡새마을금고(성 )입니다. 말소기준권리는 2023년 3월 23일에 접수된 성곡새마을금고의 근저당권입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사엔케이엘건설

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 10월 24일

* 확정일자: 2026년 3월 27일

* 배당신고일자: 2026년 6월 22일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 기타 권리사항

* 집합건물 등기사항증명서상 소유권보존 등기, 근저당, 임의경매 개시 결정 등기가 확인됩니다.

* 채권 총액은 960,000,000원으로, 물건의 감정가에 비해 높게 형성되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

본 건은 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다. 주변에 공동주택 및 상업시설이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

4.2. 주변 환경

소사초등학교 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 중소규모 상가 및 주거 밀집 지역으로, 상권 형성이 비교적 잘 되어 있는 편입니다.

4.3. 잠재적 이슈

* 건물 내 호수 표식이 없어 방문객이나 이용객에게 혼란을 줄 수 있습니다. 이는 상가 운영에 다소 불편을 야기할 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 소사초등학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 추가적인 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설은 도보 거리 또는 차량 이동으로 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사엔케이엘건설은 법적으로 대항력을 보유하고 있습니다. 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 법적 해석 및 배당 결과에 따라 보증금 20,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 임차인과의 원만한 협의 또는 법원의 최종 판단을 확인하는 것이 필수적입니다.

6.2. 토지거래허가구역 효력 만료

본 건 소재지는 과거 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으나(2025.8.26.~2026.8.25.), 현재 시점(2026년 10월) 기준으로 해당 지정 기간이 만료되었습니다. 따라서 토지 거래 시 별도의 허가 절차는 필요하지 않을 것으로 판단되나, 지정 기간 만료 및 향후 재지정 여부는 재확인이 필요합니다.

6.3. 호수 표식 부재

건물 내 호수 표식이 없어 실제 점유 및 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 권리관계 분석

채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 시장 상황 및 낙찰가 산정 시 고려 요소가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 메종드라피네 1층 상가로, 소사초등학교 인근에 위치하여 접근성 및 배후 수요 확보가 용이한 입지입니다. 건물은 비교적 신축(사용승인 2023년)에 해당하며, 근린상가로서의 활용 가치를 지니고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 과거 토지거래허가구역이었던 점, 건물 내 호수 표식 부재 등은 주의 깊게 살펴야 할 사항입니다. 특히, 임차인 보증금 인수 여부와 과거 토지거래허가구역 지정 기간 만료에 따른 변동 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 소사초등학교 인근 및 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 활용도 높은 근린상가: 제1종근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 지역 주민 밀착형 상권 형성에 유리합니다.

* 신축 건물: 비교적 신축 건물로, 향후 관리 및 유지보수 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 제공된 정보에 따르면 인수 보증금은 0원이나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 불확실성을 반드시 고려해야 합니다.

* 시장 시세: 인근 유사 물건의 최근 거래 사례 및 임대 시세 조사가 필수적입니다.

* 추가 조사 필요성: 과거 토지거래허가구역 지정 기간 만료에 따른 효력 여부, 임차인과의 협의 결과, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 상권 분석 등을 종합적으로 진행한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 권리 분석, 현장 조사, 시세 조사를 바탕으로 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.