나이스옥션 법원경매 부천 2026타경124 [1] 경기도 김포시 통진읍 도사리 777-1 블루하임 102동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 '마송초등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 주위 는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 4층 401호로서, 외벽: 치장 벽돌 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등임. 최상층으로서 복층 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의) 가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구 등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약에관한허가구역((대상자 :외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

-최상층의 복층구조임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경124 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 통진읍 도사리 777-1 블루하임 102동 4층 401호

건물명: 블루하임

건물 용도: 다세대주택

건축 연도: 2019년 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 78.75㎡ (약 23.82평)

토지 지분: 78.75㎡ (약 23.82평)

건물 면적: 68.10㎡ (약 20.60평)

건물 지분: 68.1㎡ (약 20.60평)

1.4. 감정가 및 채권액 정보

감정가: 278,000,000원

경매 신청 채권액: 171,582,760원

등기부 채권 총액: 323,200,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 '마송초등학교' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다. 지역지구 편입 여부는 관계 부서에 반드시 확인하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리인 수협은행의 근저당권(접수일자: 2020-11-26)보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다. 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 본 경매 절차를 통해 근저당권 및 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-09

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 절차 진행 시 보증금을 배당받지 못하더라도 명도 대상이 됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 수협은행 근저당권 (을5, 2020-11-26)

본 경매 절차로 인해 근저당권, 임의경매 개시 결정 등은 소멸됩니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 존재하지 않습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 '블루하임' 단지 내 107동과 108동에서 2026년 6월 10일에 면적 66.41㎡(약 20.1평)인 다세대주택이 135,000,000원(1억 3천 5백만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이와 비교했을 때, 본건은 건립 연도가 유사(2019년)하며 면적(68.10㎡)도 비슷하거나 다소 큰 편입니다.

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 278,000,000원인 반면, 동일 단지의 최근 실거래가는 135,000,000원으로 약 1억 4천만원 이상의 큰 차이를 보이고 있습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 평가 기준의 차이일 수 있으나, 현 시세 기준으로 판단 시 제시된 실거래가 정보를 중요하게 고려해야 합니다. 본건은 최상층 복층 구조라는 특징이 있어 일반적인 세대보다 가치가 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

'마송초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

본건 주변에는 농경지 및 공장 등이 소재하는 것으로 확인되었습니다. 인근 지역의 잠재적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소를 파악하는 것이 중요합니다. 현재까지 파악된 바로는 생활 환경에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 두드러지지 않으나, 공장 지역과의 근접성은 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 권리 관계는 복잡할 수 있으므로, 권리분석 전문가와 상의하여 최종 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 공시지가/개별공시지가 및 세금

제공된 자료에는 공시지가, 개별공시지가 및 관련 세금 정보가 포함되어 있지 않아 정확한 재산세 부담 예측이 어렵습니다.

6.3. 기타 리스크

최상층 복층 구조의 경우, 단열 및 방수 관련 문제 발생 시 수리 비용이 증가할 수 있습니다. 또한, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 사용승인)인 다세대주택으로, 최상층 복층 구조라는 장점을 가지고 있습니다. 마송초등학교 인근에 위치하며 기본적인 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계상 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리가 존재하므로, 시장 가격을 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 희소성 있는 최상층 복층 구조

* 마송초등학교 인근의 양호한 입지

* 권리 관계상 인수 부담 없음

* 현재 시세 대비 감정가 괴리율이 높아 저가 매수 기회 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 동일 단지 내 유사 면적(66.41㎡)의 실거래가가 135,000,000원(2026년 6월)임을 감안할 때, 본건(68.10㎡, 복층)은 이를 상회할 가치가 있습니다. 복층 구조의 가치를 고려하여, 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 155,000,000원에서 160,000,000원 사이로 산정합니다. 이는 감정가(278,000,000원) 대비 상당히 낮은 수준으로, 성공적인 낙찰 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.