나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4809 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제13층 제1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 지하철역과 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하2층/지상13층 건물 내 제13층 제1304호로서 (사용승인일 : 2021. 11. 15) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 등 마감 창 호 : PVC새시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형 토지이며, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측 및 서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(3) 토지 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.～2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.～2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4809 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제13층 제1304호

용도: 아파트 (단, 공부상 오피스텔 용도로도 등록됨)

감정가: 315,000,000원

토지면적: 7.33㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.43㎡ (약 7.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 “까치산역” 남서측 인근에 위치합니다.

부근은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

본건 토지는 북측 및 서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 2면이 접해 있습니다.

3. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하 2층/지상 13층 건물 내 제13층 제1304호입니다.

사용승인일은 2021년 11월 15일입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 등으로 마감되었으며, 창호는 PVC새시 창호로 시공되었습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전, 스프링클러, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

전체 건물의 연면적은 약 3846.21㎡ (약 1163.47평)이며, 대지권 면적은 약 679.3㎡ (약 205.51평)입니다.

공부상 용도는 오피스텔이나, 현황은 아파트로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

4. 권리분석

등기부채권 총액은 0원입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(전 )

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-06

확정일자: 2022-04-26

배당신고일자: 2026-07-15

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경 및 특별 매각 조건에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

5. 상권분석

지하철 2, 5호선 까치산역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

주변 지역은 활발한 상업 활동이 이루어지고 있어 비교적 안정적인 상권으로 판단됩니다.

6. 생활정보

까치산역을 중심으로 다양한 편의시설 및 생활 인프라를 이용하기에 편리합니다.

주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

교통망이 우수하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

공부상 용도가 오피스텔이나, 실제로는 아파트로 사용되고 있어 향후 용도 관련 민원이나 규제 대상이 될 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건으로 인해 매수인에게 추가적인 부담이 발생하지 않도록 계약 내용을 면밀히 검토해야 합니다. (단, 현재 정보상 인수 보증금은 0원입니다.)

8. 종합 의견

본건은 까치산역 역세권에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

사용승인 2021년의 비교적 신축 건물이며, 임차인 관련 권리 문제는 특별매각조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 공부상 오피스텔 용도와 실제 아파트 사용 간의 불일치, 그리고 토지이용계획상의 제한사항은 잠재적 리스크 요인이므로 투자 시 반드시 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

역세권 입지로 인한 우수한 교통 접근성과 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

비교적 신축 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

특별매각조건으로 인해 임차인 관련 권리 인수 부담이 없습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 315,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세 및 물건의 특이사항(용도 불일치, 토지이용계획 제한 등)을 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 283,500,000원 ~ 315,000,000원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.