나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4786 [1] 서울특별시 구로구 구로동 466-299 베네치아 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2019.04.17) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중에 있습니다(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 자체평탄화한 3필지 일단의 사다리형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[466-299번지], [466-300번지], [466-301번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가·착공제한지역((최초)제한공고 (고시)일부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.7.29. ~ 2026.8.30.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경4786 (1) 서울남부지방법원

서울특별시 구로구 구로동 466-299 베네치아 제5층 제502호

도시형생활주택

감정가: 340,000,000원

토지면적: 18.86㎡ (약 5.71평)

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

본건 서측으로 노폭 약 6m, 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 현황: 본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로, 2019년 04월 17일에 사용승인되었습니다. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 시설이 설치되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(전계은)

* 보증금: 390,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-22

* 확정일자: 2022-07-22

* 배당신고일자: 2024-08-30

* 대항력: 없음

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 압류 (국민건강보험공단, 2023-01-31 접수)

* 주택임차권: 을3, 전계은, 390,000,000원 (2024-08-30 접수, 말소 예정)

* 강제경매: 갑15, 주택도시보증공사, 390,000,000원 (2026-04-22 접수, 말소 예정)

* 기타 권리: 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 HUG 인수조건 변경과 관련이 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 도시형생활주택으로 이용 중에 있습니다.

주변은 주택 밀집 지역으로, 기본적인 근린생활시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

감정평가서상 '주위 환경은 보통'으로 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: "구로중학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변 주택가에 필요한 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 건축물 정보: 2019년 4월 17일 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별매각조건: 매수인은 채권자(주OOOOOOO)로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기해야 하며, 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 이는 임차인의 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있는 경우, 그 차액에 대한 책임을 매수인이 져야 할 수 있음을 시사합니다. 다만, 등기부상 해당 임차권(을3)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 관련되어 있으며, 인수 조건 변경 사항이 존재하여 추가적인 확인이 필요합니다.

* 높은 임차 보증금: 임차 보증금 390,000,000원은 감정가 340,000,000원보다 높습니다. 비록 등기상 말소 예정이라 하더라도, 특별매각조건으로 인해 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

다만, 임차권 존재 및 HUG 인수조건 변경, 특별매각조건으로 인해 권리 분석 및 잠재적 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

등기부상 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으나, 특별매각조건의 세부 내용을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 강제경매: 채권자의 신청으로 진행되는 경매로, 채권 회수를 위한 매각이 진행됩니다.

* 용도: 도시형생활주택 및 근린생활시설로 복합 용도 사용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 7월 1일 거래된 29.84㎡ 면적의 다세대주택은 28,200만원(약 2.82억원)에 거래되었습니다.

2026년 7월 6일 거래된 21.75㎡ 면적의 다세대주택은 29,990만원(약 3.00억원)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 340,000,000원입니다.

최근 거래 사례들을 볼 때, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 다소 높은 편으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계가 0원으로, 특별히 인수해야 할 보증금은 없습니다.

그러나 특별매각조건상의 임차보증금 관련 사항을 고려할 때, 보증금 390,000,000원과의 차액 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 시세를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 320,000,000원에서 340,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 권리 관계 재확인, 추가 시세 조사 등을 통해 최종 결정해야 합니다. 특히 특별매각조건에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.