나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경121 [1] 서울특별시 금천구 독산동 OOOOOOO OOOO OOO OOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.05.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 1021-35번지 소재 "서울문교초등학교" 북서측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택으로서 외벽 : 벽돌타일 붙임 내벽 : 페인트 및 타일마감 창호 : 샷시창호임

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있으며, 본건 서측으로 노폭 약 4m의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-12-26)( [제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년])<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(2017-12-19)(서울특별시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(2026-01-02)(지정기간: 2026.1.7.~2027.1.28.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

제시외물건이 소재함.(내부구조도 및 사진참조 요망)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경121 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 테라코코리아 (부동산임의경매 개시 근거 채권자)

4.

5. 1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1021-35 행복타운 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택 및 노유자시설 혼재)

* 감정가: 271,000,000원

6.

7. 1.3. 면적 정보

* 토지면적: 29.11㎡ (약 8.80평)

* 토지지분: 29.11㎡ (약 8.80평)

* 건물면적 (전유부): 53.84㎡ (약 16.29평)

* 건물 제시외면적: 25.50㎡ (약 7.72평) - 매각에 포함

8.

9. 1.4. 건물 정보

* 건축년도: 2009년 1월 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조, 경량철골구조, (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택

* 건물 동별 정보: 행복타운, 지상 5층 중 5층 501호

10.

11. 입지조건

12.

13. 2.1. 위치 및 주위 환경

* 서울특별시 금천구 독산동 1021-35번지 소재 "서울문교초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

14.

15. 2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통사정은 양호한 편으로 판단됩니다.

16.

17. 2.3. 도로 상태

* 본건은 남측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있으며, 서측으로는 노폭 약 4m의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

18.

19. 권리분석

20.

21. 3.1. 인수되는 권리

* 본 경매물건은 말소기준권리(국민은행 근저당, 2017.02.07.)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 따라서 낙찰 후 인수되는 부담은 없습니다.

* 감정평가서 요약 표에 기재된 등기부채권 총액 159,600,000원은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

22.

23. 3.2. 임차인 현황

* 임차인: L *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금이나 인수되는 권리가 없으며, 대항력도 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

24.

25. 3.3. 말소기준권리

* 국민은행 근저당 (접수일자: 2017-02-07, 채권금액: 129,600,000원)

26.

27. 상권분석

28.

29. 4.1. 주변 상권 특성

* 본건은 주거지대에 위치하며, 인근에 상업시설 및 편의시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 충분히 누릴 수 있습니다.

* 특히 서울문교초등학교와 인접하여 교육 관련 상권 및 주거 지원 상권의 특성을 보입니다.

30.

31. 4.2. 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준)

* 주변 유사 면적 및 층수의 다세대주택 매매 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 53.72㎡, 5층, 2017년식 건물: 440,000,000원

* 29.87㎡, 3층, 2023년식 건물: 325,000,000원

* 본건(53.84㎡, 5층, 2009년식)은 53.72㎡, 5층, 2017년식 건과 면적 및 층수 조건이 매우 유사하며, 시세는 약 440,000,000원으로 파악됩니다. 이는 본건 감정가 271,000,000원 대비 상당한 차이를 보입니다.

32.

33. 생활정보

34.

35. 5.1. 편의시설

* 인근에 각종 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

36.

37. 5.2. 교육시설

* 서울문교초등학교가 매우 가까이 위치하여 어린 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

* 주변에 다수의 유치원 및 중학교도 소재하고 있습니다.

38.

39. 5.3. 의료시설

* 지역 내 의원급 의료기관은 쉽게 접근 가능하나, 대형 종합병원 이용 시 다소 이동이 필요합니다.

40.

41. 잠재적 리스크

42.

43. 6.1. 건물 용도 복합성

* 건축물대장상 '공동주택' 외 '노유자시설' 용도가 함께 기재되어 있어, 순수 주거용으로만 사용하고자 할 때 추후 제약이 따르거나 매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

44.

45. 6.2. 제시외 건물 포함

* 건물 등기부와 공부상 면적 외에 25.50㎡의 제시외 면적이 매각에 포함됩니다. 해당 부분의 현황, 적법성, 하자 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

46.

47. 6.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 건축허가·착공 제한 지역(2025년 12월 26일까지) 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용, 개발, 거래에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

48.

49. 6.4. 건물 노후화

* 2009년 사용승인된 건물로, 15년 이상 경과하여 통상적인 주택의 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

50.

51. 종합 의견

52.

53. 본 물건은 서울 금천구 독산동의 초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 최근 실거래가 기준으로 볼 때 감정가가 시세보다 상당히 낮게 책정되어 있어 가격 메리트가 있어 보입니다. 권리관계 또한 명확하여 인수되는 임차보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 명도 및 권리 확보 측면에서 안정적입니다. 다만, 건물에 노유자시설 용도가 복합되어 있고, 공부 외 제시외 면적이 포함되어 있으며, 다수의 토지이용 제한이 존재하는 점은 잠재적 리스크로 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

54.

55. 투자 포인트

56.

57. 7.1. 시세 대비 낮은 감정가

* 유사 매물 최고 실거래가(440,000,000원) 대비 감정가(271,000,000원)가 현저히 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

58.

59. 7.2. 명확하고 깔끔한 권리관계

* 인수되는 임차보증금이 없으며, 모든 등기부상 권리가 말소될 것으로 예상되어 경매 낙찰 후 명도 및 권리확보 과정이 비교적 수월합니다.

60.

61. 7.3. 추가 면적 확보

* 등기부상 면적 외에 25.50㎡의 제시외 면적이 매각에 포함되어 실사용 면적 활용도를 높일 수 있습니다.

62.

63. 예상 입찰가

64.

65. 최근 2026년 5월에 거래된 유사 면적(53.72㎡) 및 층수(5층)의 다세대주택 매매가가 440,000,000원임을 감안할 때, 본건(53.84㎡, 5층)의 시세는 최소 400,000,000원 이상으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가가 271,000,000원이므로, 시세 반영 및 입찰 경쟁률 등을 고려하여 낙찰가를 산정해야 합니다.

* 유사 매매 사례의 80% 수준(약 352,000,000원) 또는 감정가의 130% 수준(약 352,300,000원)을 고려해 볼 때, 340,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 조사, 주변 시세 변동 및 법원 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.