나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4901 [1] 서울특별시 구로구 구로동 104-3 그린플러스구로해담채3 제11층 제1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영림중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물내 11층 1105호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔-90개호) 및 도시형생활주택(원룸형아파트-66세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 104-3 그린플러스구로해담채3 제11층 제1105호에 소재합니다.

건축물대장상 '아파트(도시형생활주택-원룸형)'으로 등재되어 있으며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 11층에 위치합니다.

건물은 2014년에 사용승인되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 2.73㎡ (약 0.83평)이며, 토지 지분은 2.7336㎡입니다.

건물면적은 13.39㎡ (약 4.05평)이며, 건물 지분도 13.39㎡입니다.

감정평가액은 126,000,000원입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

본 경매는 부동산강제경매로, 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4901 (1)입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영림중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등에 대한 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 서울남부지방법원 2026타경4901 강제경매개시결정입니다.

3.2. 인수되는 권리

'매각으로 소멸되지 않는 권리'는 본 건에서는 확인되지 않습니다 (지상권 개요 없음).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: K * (KOVALEVPAVEL)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2026-02-10

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 임차인으로서 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-08-25, 확정일자: 2022-07-15, 배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

비고: 본 물건은 "임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건에 따라 해당 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(원룸형 아파트)이 복합적으로 이용되고 있습니다. 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 형태

본 물건은 현재 도시형생활주택-원룸형(아파트)으로 이용 중입니다.

건물에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 가스설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 K *가 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어 이 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 법규 및 제한

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법규 및 제한 사항이 존재하므로, 계약 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 오피스텔로, 역세권은 아니지만 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다. 2014년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 기본적인 상품성을 갖추고 있습니다.

권리상으로는 대항력 있는 임차인 K *가 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 특별한 상황이며, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 서울보증보험 주식회사의 임차권은 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

토지거래허가구역 등 여러 법규 제한사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 오피스텔로서의 기본적인 상품성 및 구로구 지역 개발 잠재력.

* 특별매각조건으로 인한 권리 인수 부담 감소 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(17.35㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 93,680,000원, 2026년 3월 95,000,000원, 2024년 5월 100,000,000원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본 건의 면적(13.39㎡)을 고려하여 환산 시, 시장가치는 약 72,671,000원 ~ 77,175,000원 수준으로 추정됩니다.

제시된 감정가 126,000,000원과 시장 실거래가 사이에 상당한 괴리가 있습니다.

대항력 있는 임차인 K *의 존재와 특별매각조건 등을 종합적으로 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 시장 상황을 고려하여, 98,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.