나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4912 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-6 마곡대명투웨니퍼스트 제7층 제710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ‘서울강서우체국’ 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 '양천향교역(지하철9호선)' 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층층 건물내 제7층 제710호로서, (사용승인일: 2015.05.08) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 및 지역난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12m 내외, 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4912 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-6 마곡대명투웨니퍼스트 제7층 제710호

용도: 오피스텔

감정가: 128,000,000원

토지면적: 5.84㎡ (약 1.77평)

토지지분: 5.839㎡ (약 1.77평)

건물면적: 17.96㎡ (약 5.43평)

건물지분: 17.96㎡ (약 5.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 도시개발구역, 선순위임차권, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ‘서울강서우체국’ 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 ‘양천향교역’이 소재하여 대중교통 이용 여건이 우수합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑6 압류 (서울특별시영등포구) 2024-10-16 접수. 이보다 선순위인 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

주요 권리내역:

* 을1 주택임차권: 권리자 이강욱, 권리금액 142,000,000원. 말소 여부: 인수. 전입일자 2021-03-22, 확정일자 2021-03-02.

* 본 임차인은 대항력과 확정일자를 갖추고 있어 선순위 임차인으로 판단되며, 배당받은 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

* 주의사항: 인수해야 하는 임차보증금 142,000,000원이 존재하므로, 총 취득 비용 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* (참고: 채권자는 한국주택금융공사이며, 강제경매 신청 채권액은 150,182,931원입니다.)

기타 권리: 집합건물 등기부 요약에 따르면 소유권 보존, 신탁 등기 말소, 공유자 이전, 소유권 이전(매매), 압류(서울특별시영등포구), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(한국주택금융공사) 등이 등기되었습니다. 말소기준권리보다 늦은 압류, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 마곡동은 대규모 도시개발사업 지구로, 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 상업 시설이 밀집되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 ‘서울강서우체국’ 등 관공서와 다양한 근린생활시설이 소재하여 유동인구가 풍부하고 상업적 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 양천향교역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 부도심으로의 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 오피스텔 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 마곡지구 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 지식산업센터가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 142,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 취득 비용을 크게 증가시키는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 도시개발구역: 관련 법규 및 개발 계획에 따라 향후 재건축, 용도 변경 등 다양한 변동 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 공항 관련 보호구역, 군사시설 보호구역 등 일부 공공 관련 제한사항이 존재합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 허가 구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 매수자에게는 큰 영향이 없을 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 역세권 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수하고 주변 상권이 발달해 있어 잠재 가치가 있는 물건입니다.

그러나 142,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이로 인해 총 실질 취득 비용이 감정가를 훨씬 초과할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 수익성 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 가치 상승 기대: 첨단 산업단지 조성 및 배후 주거/상업 시설 확대로 인한 잠재적 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 우수한 교통망: 지하철 9호선 양천향교역 이용 편리.

* 다양한 편의시설 및 주거/업무 환경: 주변 인프라 활용 용이.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 128,000,000원

최근 매매 사례 (면적 17.96㎡):

* 2026년 3월: 117,000,000원

* 2025년 4월: 119,000,000원

* 2024년 2월: 133,000,000원

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(142,000,000원 인수)이 존재하므로, 총 실질 취득 비용이 감정가 및 최근 매매 시세를 훨씬 초과할 수 있습니다. 낙찰자는 반드시 임차보증금 142,000,000원을 추가로 부담해야 함을 인지해야 합니다.

이러한 부담을 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

총 취득 예상 비용: 예상 입찰가 + 인수 보증금 = 110,000,000원 + 142,000,000원 = 252,000,000원.

본 물건은 임차보증금 인수 부담으로 인해 낙찰 후 상당한 추가 자금 투입이 필요하며, 투자 수익률 분석이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.