나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4868 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제12층 제1209호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 업무용건물, 숙박시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북서측으로 가산디지털단지역(1호선, 7호선) 및 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층건 내 12층 1209호로서 외벽: 외장석재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지, 내장타일 마감 등, 창호: 샷시 창호.

이용상태

아파트(도시형생활주택)임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 남부순환로와 접하고 있으며, 남동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 가산동 141-2번지 기준: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4868 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제12층 제1209호

건물명: 가산 양우내안애 애플

용도: 도시형생활주택 (아파트)

감정가: 111,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축년도: 2012년 (준공 2013년)

건물 규모: 총 18층 중 12층

전용면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

대지권 면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔, 업무용 건물, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 환경으로는 차량 접근이 용이하며, 북서측에 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 있고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태는 북측으로 남부순환로와 접하고, 남동측으로는 소로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 권리관계가 정리되는 물건입니다.

말소기준권리: 강동세무서장 압류 (접수일자 2023-06-26)

주요 권리 내역:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2013-11-14)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을5, 2025-06-09)

- 보증금: 120,000,000원

- 전입일자: 2023-02-24, 확정일자: 2023-01-19

- 대항력: 없음

- 비고: SGI 인수조건 변경, 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

* 압류: 강동세무서장 (2023-06-26)

* 압류: 금천구 (2025-01-03)

* 압류: 금천세무서장 (2025-10-21)

* 강제경매: 서울보증보험 (2026-04-28)

- 채권액: 123,050,958원

인수되는 보증금: 0원. (서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각되어 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

등기부채권 총액: 120,000,000원 (임차보증금 기준)

1.3. 상권분석

본 물건은 가산디지털단지역 인근의 업무지구 및 상업지구에 위치하여 직주근접 수요가 높은 지역입니다.

주변에 다수의 오피스텔, 근린생활시설, 업무용 건물이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 지역의 주거용 건물(다세대)의 경우 2026년 5월 기준 29.89㎡(약 9평) 규모가 2억 1천 3백만원, 33.87㎡(약 10평) 규모가 2억 9천 3백만원에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 12.04㎡(약 3.6평) 기준 1억 1천 1백만원으로, 단위 면적당 가격은 인근 시세와 비교 시 유사하거나 다소 높은 수준으로 보입니다. 이는 도시형생활주택/오피스텔의 특성상 소형 면적의 단위 면적당 가격이 높게 형성되는 경향을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 가산디지털단지역(1, 7호선), 다수의 시내버스 노선

* 편의시설: 가산동주민센터 인근, 주변 근린생활시설 이용 편리

* 교육시설: (정보 없음)

* 의료시설: (정보 없음)

* 기타: 인근에 업무용 빌딩이 많아 관련 종사자의 배후 수요 존재

주변 혐오시설 검색 결과, 본 물건(서울특별시 금천구 가산동 141-2) 주변에서 즉각적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 물건지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 거래의 편의성을 저해하는 요인이 될 수 있습니다.

* 소형 면적: 12.04㎡의 전용면적은 매우 협소하여 주거용으로 활용 시 1인 가구에 한정되며, 임대 시 고객층이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 인근의 역세권 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 이용이 편리한 입지를 가지고 있습니다.

경매 절차상 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확한 점은 큰 장점입니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제약이 있을 수 있다는 점과 매우 작은 면적은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요를 고려할 때, 투자 또는 실거주 목적으로 접근 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 가산디지털단지역 인근의 직주근접 가능한 지역

* 명확한 권리관계: 임차인 대항력 없음, 보증금 인수 부담 없음

* 소형 면적의 활용성: 1인 가구 수요 및 투자용 임대 수익 기대

* 풍부한 배후 수요: 가산디지털단지의 다수 기업체 종사자

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 111,000,000원입니다.

감정가 대비 면적당 가격은 약 921.9만원/㎡로, 이는 인근의 유사 면적 오피스텔/도시형생활주택의 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

인근 실거래가 정보를 고려하고, 토지거래허가구역 지정이라는 잠재적 리스크를 감안하여 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

또한, 매각으로 인한 권리 소멸 조건이 유리하게 작용할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

(참고: 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.