나이스옥션 법원경매 대구 2025타경827 [3] 대구광역시 동구 봉무동 1542-8 제1종근린생활시설 2층2-03호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 도동 소재 "도평동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 기존주택지대로서 단독주택, 제조업소 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근의 교통여건 등으로 보아 제반교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3) 토지 공히 사다리형의 토지로서 인접필지와 등고 평탄하며, '제조업소부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 6미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3) : 제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(사적 제262호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가 기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2,4) 세멘벽돌조 스레트지붕 단층건으로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 마감, - 내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 바닥 : 칼라하드너 등 마감, - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

일련번호(2) : 제조업소(내 일부사무실), 일련번호(4) : 제조업소로 이용중입니다.

설비내역

없습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 대상토지상에 제시외 건물 기호 (ㄱ~ㅊ)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

일련번호(2,4) 건물은 공부상 "슬래브지붕"이나, 실제 "스레트지붕"입니다. 일련번호(4-1) 건물은 실제 멸실 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 "롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 소핑몰, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

일련버호(5,6) 일반철골구조 기타지붕 2층 건물 내 제2층 제2-02호, 제2-03호 단위상가로서, - 외벽 : 드라이비트, 적벽돌치장 및 시멘트 몰탈 등 마감, - 내벽 : 실내인테리어 및 타일 등 마감, - 바닥 : 자기질타일 등 마감, - 창호 : 알루미늄샷시 창호입니다.

이용상태

2층 2-02호, 2층 2-03호는 경계구분 없이 실내골프연습장(상호명 : 봉무스크린골프)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 승강기설비, 시스템 에어컨 냉난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 인접필지와 등고 평탄하며, 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지(대구 이시아폴리스)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 ; 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 4.건물은 공부상 슬래브지붕이나 실제 슬레트지붕임.
목록 4.의 변소는 멸실됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경827 (3)

* 소재지: 대구광역시 동구 봉무동 1542-8 제1종근린생활시설 2층2-03호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 603,605,900원

* 토지면적: 512.00㎡ (약 154.88평)

* 토지지분: 512㎡ (약 154.88평)

* 건물면적: 198.60㎡ (약 60.07평)

* 건물지분: 198.6㎡ (약 60.07평)

* 건물 제시외면적: 226.20㎡ (약 68.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행)

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 4. 건물은 공부상 슬래브지붕이나 실제 슬레트지붕임. 목록 4.의 변소는 멸실됨.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 동구 봉무동에 위치하며, "롯데아울렛" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 쇼핑몰, 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 및 건물 이용상태

토지는 가로장방형으로 인접 필지와 등고 평탄하며, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 건물의 경우, 2층 2-02호 및 2-03호는 경계 구분 없이 실내골프연습장(상호명: 봉무스크린골프)으로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태 (구분건물 기준)

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 비행안전제6구역(전술), 지방산업단지(대구 이시아폴리스), 지원시설구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 현재 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017년 9월 28일 접수된 대구대건신용협동조합의 근저당권(260,000,000원)입니다.

* 본 경매는 국민은행의 신청으로 진행(2025년 5월 14일 임의경매개시결정)되었습니다.

* 등기부상 채권 총액은 약 2,420,000,000원(근저당권 2건 포함) 이상으로 파악됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요는 있으나 상세 내역 없음)

4. 상권분석

* 입지적 강점

롯데아울렛, 대규모 아파트단지, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하기에 유리한 위치입니다.

* 주변 환경

상업 시설 및 주거 시설이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 영업 용이성

현재 실내골프연습장으로 운영 중이며, 해당 업종뿐만 아니라 다양한 업종 전환에도 유리한 상권입니다. 편리한 접근성과 주변 상권의 활성화로 영업 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

* 편의시설

롯데아울렛을 비롯한 주변 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통 및 접근성

차량 진출입이 편리하고, 인근 대중교통망을 통해 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주거 및 상업 환경

인근 아파트 단지들은 잠재적인 고객층을 형성하며, 주변 근린생활시설과의 시너지 효과도 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 공부상 불일치

목록 4. 건물은 공부상 슬래브 지붕이나 실제로는 슬레트 지붕으로 확인되어, 추후 하자 보수나 리모델링 시 차이가 발생할 수 있습니다. 또한, 목록 4. 건물의 변소가 멸실된 상태입니다.

* 제시외 건물 존재

토지상에 제시외 건물(기호 ㄱ~ㅊ)이 소재하며, 이들이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 다만, 제시외 건물에 대한 상세 정보 및 현황 파악이 필요합니다.

* 비행안전구역 포함

본 물건의 일부(구분건물 기준: 비행안전제6구역, 토지 기준: 비행안전제5구역)가 군용비행장 비행안전구역에 포함되어 있어, 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 단, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 유동화 물건

유동화 물건의 경우 채권 양도 등의 복잡한 거래 과정을 거쳤을 수 있으나, 등기부상 권리관계는 명확히 정리되어 경매 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 봉무동, 롯데아울렛 인근에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 활성화된 상권을 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 현재 실내골프연습장으로 운영 중이며, 교통 접근성 또한 매우 양호합니다.

다만, 건축물 공부와의 차이(지붕 재질, 멸실된 변소), 제시외 건물의 존재, 비행안전구역 편입 등은 명확한 현장 확인과 추가적인 검토가 필요합니다. 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

전반적으로 입지적 장점을 고려할 때, 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 관리한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 롯데아울렛, 대규모 아파트 단지 인접으로 인한 높은 유동 인구 및 배후 수요.

* 활성화된 상권: 주변 상업 시설과의 시너지 효과로 인한 안정적인 영업 기반.

* 현황 영업 중: 실내골프연습장으로 운영 중으로 즉시 수익 발생 가능.

* 편리한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 고객 접근성 우수.

* 인수 부담 제로: 인수할 보증금이 없는 임차인 현황.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 603,605,900원입니다. 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하지만, 물건의 입지적 가치와 현재 영업 중인 점을 고려할 때, 시장 경쟁 상황에 따라 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

건물 간 차이, 제시외 건물, 비행안전구역 등 잠재적 리스크 요인을 감안하더라도, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 6억 5천만 원에서 7억 2천만 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 주변 시세 및 경쟁 물건 분석을 통해 신중하게 결정하시길 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.