나이스옥션 법원경매 대구 2025타경827 [2] 대구광역시 동구 봉무동 1542-8 제1종근린생활시설 2층2-02호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병감정 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 도동 소재 "도평동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 기존주택지대로서 단독주택, 제조업소 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근의 교통여건 등으로 보아 제반교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3) 토지 공히 사다리형의 토지로서 인접필지와 등고 평탄하며, '제조업소부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 6미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3) : 제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(사적 제262호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가 기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2,4) 세멘벽돌조 스레트지붕 단층건으로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 마감, - 내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 바닥 : 칼라하드너 등 마감, - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

일련번호(2) : 제조업소(내 일부사무실), 일련번호(4) : 제조업소로 이용중입니다.

설비내역

없습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 대상토지상에 제시외 건물 기호 (ㄱ~ㅊ)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

일련번호(2,4) 건물은 공부상 "슬래브지붕"이나, 실제 "스레트지붕"입니다. 일련번호(4-1) 건물은 실제 멸실 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 "롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 소핑몰, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

일련버호(5,6) 일반철골구조 기타지붕 2층 건물 내 제2층 제2-02호, 제2-03호 단위상가로서, - 외벽 : 드라이비트, 적벽돌치장 및 시멘트 몰탈 등 마감, - 내벽 : 실내인테리어 및 타일 등 마감, - 바닥 : 자기질타일 등 마감, - 창호 : 알루미늄샷시 창호입니다.

이용상태

2층 2-02호, 2층 2-03호는 경계구분 없이 실내골프연습장(상호명 : 봉무스크린골프)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 승강기설비, 시스템 에어컨 냉난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 인접필지와 등고 평탄하며, 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지(대구 이시아폴리스)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 ; 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 운동시설(골프연습장)로 이용중이며 목록 5.와 6.이 벽체없이 일괄로 사용중이나 원상회복이 용이함. 스크린골프장 내에 설치된 별도 분리, 이전이 가능한 설비는 매각에서 제외.
출입구 1개로 이용하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경827 (2)

소재지: 대구광역시 동구 봉무동 1542-8 제1종근린생활시설 2층 2-02호

용도: 근린상가

감정가: 1,437,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지 정보

토지면적: 240.65㎡ (약 72.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 동구 도동 소재 "도평동행정복지센터" 북측 인근. 부근 일대는 기존 주택지대로서 단독주택, 제조업소 등으로 형성됨.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 대체로 보통.

* 형태 및 이용상태: 사다리형 토지로서 인접 필지와 등고 평탄하며, '제조업소부지'로 이용 중.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 6미터 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 역사문화환경보존지역(사적 제262호). 하천구역은 건설과 문의 필요.

건물 정보

건물면적: 490.38㎡ (약 148.34평) (2층 2-02호, 2-03호)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구분건물 감정평가요항표 (2층 2-02호, 2-03호)

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 동구 봉무동 소재 "롯데아울렛" 북측 인근. 부근 일대는 쇼핑몰, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성.

* 교통상황: 제반 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 소재. 제반 교통사정 보통.

* 건물의 구조: 일반철골구조 기타지붕 2층 건물 내 제2층 제2-02호, 제2-03호 단위상가.

* 외벽: 드라이비트, 적벽돌치장 및 시멘트 몰탈 등 마감.

* 내벽: 실내인테리어 및 타일 등 마감.

* 바닥: 자기질 타일 등 마감.

* 창호: 알루미늄 샷시 창호.

* 이용상태: 2층 2-02호, 2층 2-03호는 경계 구분 없이 실내 골프연습장(상호명: 봉무스크린골프)으로 이용 중.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 승강기설비, 시스템 에어컨 냉난방설비 등이 되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한 구역, 경제자유구역, 비행안전제6구역(전술), 지방산업단지(대구 이시아폴리스), 지원시설구역.

* 공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

* 대구광역시 동구 봉무동에 위치하며, "롯데아울렛" 북측 인근으로 쇼핑몰, 아파트 단지 등 상업 및 주거 밀집 지역에 속함.

* "도평동행정복지센터" 북측 인근의 주택 및 제조업소 밀집 지역과도 인접해 있음.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 동측으로 폭 약 6미터, 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 10미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리함.

* 주요 간선도로와의 접근성이 양호하며, 지역 내 교통 여건은 대체로 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2022-06-30, 금 2,160,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임의경매 개시결정: 국민은행 (2025-05-14, 채권액 2,286,797,026원)

* 등기부채권 총액: 2,160,000,000원

* 집합건물 등기부상 소유권 보존, 이전, 공유자 전원 지분 이전 등의 변동이 있었으며, 현재 근저당권 및 임의경매 개시결정 등은 말소될 예정임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

* 명시된 임차인 정보가 없으며, 임대 관계는 확인되지 않음. 이는 추후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 본 물건은 대구 동구 봉무동 일대의 일반상업지역에 속하며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 도시 계획 하에 관리되고 있음.

* 인근에 롯데아울렛이 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다수의 쇼핑몰, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용함.

* 제1종 근린생활시설 및 운동시설(골프연습장)로 이용 중인 점은 현재 상권의 특성을 반영함.

* 다양한 종류의 규제(고도지구, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역, 산업단지 등)가 존재하나, 일반상업지역이라는 점은 상업적 용도의 활용 가능성을 시사함.

* 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 우수하며, 이는 상가 이용객 및 종사자들에게 편리함을 제공함.

5. 생활정보

* 본 물건은 대구광역시 동구에 위치하며, 도평동행정복지센터, 롯데아울렛 등 관공서 및 편의시설이 인근에 소재함.

* 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 아파트 단지가 인접해 있어 잠재적 고객 확보에 유리함.

* 교통이 편리하여 대중교통 이용객뿐만 아니라 차량 이용객도 접근하기 쉬움.

* 단, 본 물건 자체의 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주변 상권에 다수의 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 상 지붕재와 실제 현황(스레트지붕 vs 슬래브지붕)의 차이가 존재함. (일련번호 2,4 건물)

* 현재 운동시설(골프연습장)로 사용 중이며, 목록 5호와 6호가 벽체 없이 일괄 사용되고 있으나, 원상회복이 용이하다고 명시되어 있음. 다만, 스크린골프장 내 분리, 이전 가능한 설비는 매각에서 제외되므로, 인수 시 설비 관련 사항을 명확히 확인해야 함.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인 존재 여부 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 토지이용계획상 여러 제한사항(고도지구, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등)이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

* 다수의 근저당 및 임의경매 설정으로 인해 채무 총액이 상당함.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 봉무동에 위치한 근린상가로, 현재 실내 골프연습장으로 사용 중입니다. 롯데아울렛 인근의 상업 및 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 접근성과 주변 상권의 잠재력이 양호합니다. 토지와 건물 일괄 매각으로 진행되며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 건축물대장과의 차이, 임대 관계 미상, 골프연습장 관련 설비 제외 등의 사항은 인수 시 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 현재 운영 중인 업종의 특성상, 향후에도 관련 업종 또는 유사 근린생활시설로서의 운영 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 롯데아울렛 인근의 발달된 상업 및 주거 지역에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 현황 운영 중인 업종: 현재 실내 골프연습장으로 운영 중이며, 영업 중인 시설을 인수하여 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 사용에 따른 제약 없이 건물과 토지를 모두 활용할 수 있습니다.

* 교통 편의성: 차량 접근성이 뛰어나고 대중교통 이용도 편리하여 방문객의 편의성이 높습니다.

* 합리적인 가격 가능성: 상당한 채권 총액에도 불구하고, 감정가를 기준으로 향후 입찰 과정에서 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 1,437,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 본건의 현황 및 잠재적 리스크 요인, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 임차인의 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 낙찰가 산정 시에는 추가적인 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 감정가를 기준으로 향후 시장 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.