나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7641 [2] 경상북도 칠곡군 가산면 학하리 1154-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1)은 경상북도 칠곡군 가산면 학하리 소재 ""신동저수지"" 남측 인근에, 기호
2~4)는 동소 ""고내미마을"" 내에 각각 위치하며, 주위일대는 농촌취락지대로서 농가주택,
전원주택, 숙박시설, 농경지 및 임야등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입 가능하며, 인근 교통시설과의 접근성을 고려할때 제반 교통
사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1): 부정형의 토지로서 인접지대와 대체로 등고 평탄하며, 전으로 이용중입니다

기호 2): 자루형의 토지로서 자체지반은 평탄하나 부근은 북측으로 완만한 경사를 이루
고 있으며, 단독주택부지로 이용중입니다.

기호 3,4): 사다리형 및 부정형의 토지로서 자체지반은 평탄하나 부근은 북측으로 완만
한 완만한 경사를 이루고 있으며, 도로입니다.

인접 도로상태

기호 1): 북동측으로 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

기호 2): 기호 3,4)토지를 이용하여 통행이 가능합니다.

기호 3, 4): 폭 약 3미터의 비포장도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,

기호 2,3,4): 계획관리지역, 자연취락지구(고남리), 가축사육제한구역(전부제한지역_
전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호 2)지상에 타인소유의 제시외건물(경량철골조 판넬지붕 단층 단독주택 86.16㎡)이
소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: 기호 2)는 공유지분 토지로서 의뢰지분의 위치확인이 곤란하여 전체면적
을 기준으로 하되, 면적사정은 지분비율에 따라 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록2. 지분매각.
목록2. 지상에 타인소유의 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 단독주택 86.16㎡)이 소재하고 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7641 (2)

소재지: 경상북도 칠곡군 가산면 학하리 1154-1

용도: 대지

감정가: 58,282,000원

토지면적: 598.00㎡ (약 180.9평)

토지 지분: 331㎡ (약 100.1평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 대OOOOOOO

특이사항: 지분매각, 건물매각 제외, 법정지상권 성립 여지 있음.

주의사항: 목록 2. 지분매각. 지상 타인 소유 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 단독주택 86.16㎡, 약 26.06평)이 소재하며 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격입니다.

감정평가서 요약 요향표: 토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 칠곡군 가산면 학하리 소재 "신동저수지" 남측 인근에 위치하며, 주위일대는 농촌취락지대로서 농가주택, 전원주택, 숙박시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 소형 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과의 접근성을 고려할 때 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

기호 1): 부정형의 토지로서 인접지대와 대체로 등고 평탄하며, 전으로 이용중입니다.

기호 2): 자루형의 토지로서 자체지반은 평탄하나 부근은 북측으로 완만한 경사를 이루고 있으며, 단독주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태:

기호 1): 북동측으로 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

기호 2): 기호 3,4) 토지를 이용하여 통행이 가능합니다.

기호 3, 4): 폭 약 3미터의 비포장도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한구역)

기호 2,3,4): 계획관리지역, 자연취락지구(고남리), 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한구역)

제시목록 외의 물건: 기호 2) 지상에 타인소유의 제시외건물(경량철골조 판넬지붕 단층 단독주택 86.16㎡)이 소재합니다.

공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

기타참고사항:

임대관계: 미상입니다.

기타: 기호 2)는 공유지분 토지로서 의뢰지분의 위치확인이 곤란하여 전체면적을 기준으로 하되, 면적사정은 지분비율에 따라 평가하였습니다.

1.1. 입지조건

소재지: 경상북도 칠곡군 가산면 학하리 1154-1 일대.

주위환경:

본건은 "신동저수지" 남측 인근 및 "고내미마을" 내에 위치합니다.

주변은 농촌 취락지대로서 농가주택, 전원주택, 숙박시설, 농경지, 임야 등이 분포합니다.

주위 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

교통환경:

소형 차량의 접근이 가능합니다.

인근 교통시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

도로접근성:

본건 토지 일부(기호 1))는 북동측으로 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

다른 일부 토지(기호 2))는 인접 토지(기호 3,4))를 통해 통행이 가능합니다.

일부 토지(기호 3,4))는 폭 약 3미터의 비포장 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획:

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

자연취락지구(고남리)에 해당되는 구역도 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한구역)으로 축산업 관련 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011-06-10

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금은 없으나, 점유 관계 및 실제 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부 요약:

본건 토지의 등기부등본 상 다수의 권리 변동 및 채권 총액이 확인됩니다.

총 채권액은 약 47,244,403원 입니다.

말소기준권리: 대구지방법원 2023카단51277 (대구신용보증재단 가압류, 2023-06-07 접수, 금13,578,650원).

강제경매개시결정 등기: 대구지방법원 2025타경7641 (대구신용보증재단, 2025-03-20 접수).

말소될 권리: 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18 등 대부분의 권리가 말소 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

법정지상권 성립 여지 있음: 토지 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 존재하며, 이에 따른 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이 경우 토지 소유자는 해당 건물 소유자의 토지 사용을 인용해야 하므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경상북도 칠곡군 가산면 학하리 일대는 주로 농촌 취락지역으로 형성되어 있습니다.

인근에는 농가주택, 전원주택, 농경지, 임야 등이 분포하며, 농업 및 전원생활 기반의 지역 특성을 보입니다.

직접적인 상업 시설이나 대규모 유통 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

주변 지역의 개발 현황 및 계획에 따라 상권의 잠재력은 달라질 수 있으나, 현재로서는 활발한 상업 활동보다는 지역 내 소비 중심의 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주거 환경:

본건은 농촌 취락지대로서, 주로 농가주택 및 전원주택 등이 분포합니다.

인근에 신동저수지가 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

편의시설:

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의점, 농협(칠곡군 가산농협 등) 등이 가산면 소재지에 분포할 것으로 예상됩니다.

가장 가까운 대형 마트나 쇼핑 시설은 차량을 이용해 인근 도시(예: 대구, 구미)로 이동해야 합니다.

교육시설:

가산초등학교, 가산중학교 등 가산면 소재 교육기관이 차량 이동 거리에 있습니다.

의료시설:

가산면 학하보건진료소(주소: 경상북도 칠곡군 가산면 학하6길 7)와 같은 보건 진료소가 인근에 위치합니다. 종합병원급 의료시설 이용 시에는 차량을 이용하여 인근 도시로 이동해야 합니다.

교통 접근성:

대중교통보다는 자가용 이용이 편리한 지역입니다.

주변 도로망은 보통 수준이나, 일부 지역은 비포장 도로를 이용해야 하는 점은 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성:

가장 중요한 리스크 요인입니다. 토지 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 존재하며, 이 건물에 대한 법정지상권이 성립될 경우, 토지 낙찰자는 해당 건물의 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있도록 허용해야 합니다.

이로 인해 토지의 자유로운 이용이나 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.

지분 매각으로 인한 공동 소유 문제:

본건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 낙찰자는 다른 공유자와 공동으로 토지를 소유하게 됩니다.

토지의 사용, 관리, 처분 등에서 다른 공유자와의 의견 충돌이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

건물 제외 및 가격 제한:

매각 대상에서 제외된 제시외 건물이 토지 이용 및 가치에 영향을 미치고 있으며, 최저매각가격 또한 이러한 제한 사항을 반영하여 책정되었습니다.

개발 제한 구역:

계획관리지역이지만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 외의 개발에는 제약이 있을 수 있습니다.

도로 접근성 문제:

일부 토지는 폭 3미터의 비포장 도로와 접하고 있어 차량 이용 및 토지 활용에 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군 가산면의 농촌 취락지에 위치한 대지 일부 지분 매각 건입니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 일부 존재하나, 가장 큰 문제는 토지 위에 존재하는 타인 소유의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성입니다. 이는 토지의 자유로운 이용을 제약하는 중대한 리스크 요인입니다.

또한, 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획 수립 시 신중한 접근이 필요합니다.

가산면 소재지와 연계된 생활권역 내에 있지만, 편의시설 및 의료/교육 시설 이용은 차량 이동이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

저가 매수 기회: 법정지상권 문제, 지분 매각 등 복합적인 리스크로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

미래 가치 상승 잠재력: 계획관리지역이라는 점과 주변 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

특정 목적 투자: 법정지상권 문제를 해결하거나, 다른 공유자와의 협의를 통해 토지를 통합하여 개발하려는 특정 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건의 최저매각가격은 58,282,000원 입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 인수 금액은 없습니다.

다만, 법정지상권 성립 여지, 제시외 건물 존재로 인한 가치 하락, 지분 매각이라는 점을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 투자자의 위험 감수 수준 등에 따라 달라지므로, 본 물건에 대한 면밀한 현장 조사를 바탕으로 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.