나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8277 [18] 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 ""대구반월당우체국"" 북서측에 위치하며, 주위
일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등 마감,
- 바닥 : 데코타일 등의 내장바닥재 마감,
- 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

공히 근린생활시설(골프존파크)로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 시스템 냉·난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-09-30)(접합), 상대보호구역
<추가기재> 가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건은 제시목록(등기사항전부증명서)상 용도가 판매시설이나, 건축물대장상 2021.4.2
운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부 구조(설비 등)중 일부는 탐문에 의하였으며, 본 건물의 주
용도인 골프 관련 시설은 본건 구분건물 임차인의 소유이며, 내부 인테리어
및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등)도 임차인이
설치한 것으로 탐문조사되므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분없이 이용 중이나 각 호별 위치 및 면적이 건축물 현황도의 도면에 의하여 특정이 가능.
등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됨. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉.난방설비, 폴링도어 등) 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8277 (18)

소재지: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 2층 204호

용도: 근린상가 (건축물대장상 운동시설 - 골프연습장)

감정가: 584,000,000원

토지면적: 19.07㎡ (약 5.77평)

토지지분: 19.0655㎡ (약 5.77평)

건물면적: 56.60㎡ (약 17.13평)

건물지분: 56.6㎡ (약 17.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

* 본건은 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치 및 면적 특정 가능.

* 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021년 4월 2일 운동시설(골프연습장)로 변경됨.

* 골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 수반 설비(시스템 냉·난방, 폴링도어 등)는 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 "대구반월당우체국" 북서측에 위치하며, 주위 일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등)이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건 경매의 근거가 되는 권리는 주식회사아이엠뱅크의 임의경매개시결정(2025타경8277)이며, 통상적으로 이에 선행하는 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 등기부등본 상 을5 근저당권(대구은행) 등 이전 권리들은 '말소'로 기재되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사와이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 8,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-19

* 대항력: 있음. (주의: 대항력이 있으므로 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 본건 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으므로, 배당 절차에 따라 보증금 전액을 변제받거나, 인수 사항이 없을 가능성이 높으나, 이에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.)

* 임차인: 진

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-14

* 배당신고일자: 2025-07-11

* 대항력: 없음. (낙찰 시 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

* 주변 환경: 대구의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 업종 분포: 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성이 잘 되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류, 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 대한 규제가 존재합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 대구반월당우체국 등 관공서 및 다양한 상업시설이 있어 이용이 편리합니다.

* 교통: 대구 지하철역 등 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 우수하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '주식회사와이 ' 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 100,000,000원의 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있더라도, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 배당표 확인 등 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 용도 불일치: 등기부상 용도(판매시설)와 건축물대장상 용도(운동시설 - 골프연습장)가 상이합니다. 이는 추후 건축물 용도 변경 시 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 시설 제외: 골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 관련 설비가 매각에서 제외되므로, 해당 시설을 이용하고자 할 경우 별도의 투자로 인한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 내부 이용 상태: 다른 호실과 벽체 구분이 명확하지 않아 독립적인 이용에 불편함이 따르거나, 추후 구분 소유권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 일대를 조사한 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (2026년 7월 5일 기준 검색 결과)

7. 종합 의견

본 물건은 대구 중심 상업지역에 위치하여 교통 및 편의시설 이용이 매우 용이한 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다. 현재는 골프연습장으로 이용 중이며, 건물 및 토지 면적 대비 감정가가 적정한지, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제 등 권리 분석에 대한 철저한 검토가 요구됩니다. 특히, 매각에서 제외되는 내부 시설 및 인테리어로 인한 추가 투자 비용 발생 가능성을 염두에 두고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 중심 상업지구의 우수한 입지 및 뛰어난 교통 편리성.

* 번화한 상가 지역의 높은 유동인구와 잠재적 고객 수요.

* 건축물대장상 용도 변경(운동시설)으로 인한 업종 전환의 용이성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 핵심 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가 584,000,000원을 기준점으로 삼되, 실제 현장 조사 결과와 최신 시세 동향을 반영합니다.

* 대항력 있는 임차인 '주식회사와이 '의 보증금 100,000,000원 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다. (비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 철저한 검증이 필요합니다.)

* 매각 제외되는 내부 인테리어 및 설비에 대한 별도 투자 비용을 예측하고 산정합니다.

* 건물 내부 이용 상태(구분 명확성 부족) 및 향후 발생 가능한 관리비, 수리비 등 제반 부대 비용을 고려합니다.

성공적인 입찰을 위해서는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 위 사항들을 면밀히 검토한 후, 예상 수익률을 고려한 합리적이고 경쟁력 있는 입찰 가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.