나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8277 [17] 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 ""대구반월당우체국"" 북서측에 위치하며, 주위
일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등 마감,
- 바닥 : 데코타일 등의 내장바닥재 마감,
- 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

공히 근린생활시설(골프존파크)로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 시스템 냉·난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-09-30)(접합), 상대보호구역
<추가기재> 가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건은 제시목록(등기사항전부증명서)상 용도가 판매시설이나, 건축물대장상 2021.4.2
운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부 구조(설비 등)중 일부는 탐문에 의하였으며, 본 건물의 주
용도인 골프 관련 시설은 본건 구분건물 임차인의 소유이며, 내부 인테리어
및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등)도 임차인이
설치한 것으로 탐문조사되므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분없이 이용 중이나 각 호별 위치 및 면적이 건축물 현황도의 도면에 의하여 특정이 가능.
등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됨. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉.난방설비, 폴링도어 등) 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8277

소재지: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 2층 205호

용도: 근린상가 (건축물대장상 운동시설 - 골프연습장)

감정가: 538,000,000원

토지면적: 17.55㎡ (약 5.31평)

토지 지분: 17.5463㎡ (약 5.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.09㎡ (약 15.76평)

건물 지분: 52.09㎡ (약 15.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 아이엠뱅크 (대구지방법원 2025타경8277 임의경매개시결정)

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

주의사항:

* 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치 및 면적은 건축물 현황도상 특정 가능.

* 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021.4.2 운동시설(골프연습장)로 변경됨.

* 골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉난방 설비, 폴링도어 등)는 매각에서 제외됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 "대구반월당우체국" 북서측에 위치하며, 주위 일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등)이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. (반월당역 인근)

* 건물의 구조:

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층에 위치한 단위 상가입니다.

- 외벽: 알루미늄복합판넬 등 마감

- 내벽: 벽지 및 내부 인테리어 등 마감

- 바닥: 데코타일 등의 내장 바닥재 마감

- 창호: 알루미늄 샷시 창호 구조

* 이용상태:

근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다.

* 설비내역:

공동 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 에스컬레이터 설비, 시스템 냉난방 설비 등이 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태:

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역, 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

을5. 대구은행 근저당 (2022.04.29) (채권금액: 9,120,000,000원)

* 말소되는 권리:

을5을 제외한 모든 을구 권리(을6, 을7) 및 갑구 권리(갑15, 갑16, 갑17)는 매각으로 소멸됩니다.

- 소유권이전: 갑12. 주식회사 씨에이치지 (2022.04.29)

- 근저당: 을5 (대구은행), 을6, 을7 (송흥수)

- 압류: 갑15 (북대구세무서장), 갑17 (대구광역시 중구청)

- 임의경매개시결정: 갑16 (주식회사 아이엠뱅크)

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 대항력있는 임차인은 별도 검토 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 와 (주식회사 와이즈원)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 8,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-19

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석 요약:

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건이나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 해당 임차인의 보증금 반환 여부에 따른 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시됨)

1.3. 상권분석

* 주위 환경:

본건은 대구광역시의 핵심 상업지역에 위치하며, 대구 반월당우체국 북서측에 자리 잡고 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 상업 시설:

주변 일대가 번화한 상가지대로, 각종 근린생활시설, 금융기관, 식당, 의류 판매점 등 다양한 업종의 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 업종 현황:

현재 본건은 '골프존파크'라는 상호로 골프 연습장으로 운영 중이며, 이는 해당 지역의 다양한 여가 및 스포츠 시설 수요를 반영하는 것으로 보입니다.

* 발전 가능성:

중심상업지역이라는 입지적 장점을 바탕으로, 향후 업종 변경이나 리모델링을 통해 높은 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통:

대구 지하철 1호선 및 2호선 환승역인 반월당역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주요 간선도로와 인접하여 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

* 편의시설:

본건이 위치한 삼덕동1가는 대구 도심의 핵심 상업지구로서, 다양한 쇼핑몰, 백화점, 대형마트, 영화관, 은행, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 교육시설:

주변에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 학군 배후 수요도 일부 존재합니다.

* 주변 환경:

번화한 도심 상권에 속해 있어 생활 인프라가 잘 구축되어 있으며, 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

주식회사 와 (주식회사 와이즈원)은 1억원의 보증금과 월 800만원의 차임을 지급하며 2021년 1월 19일부터 사업을 영위하고 있습니다. 대항력이 있어, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이라는 명시는 있으나, 대항력 존재로 인해 주의가 요구됨).

* 매각 제외 물품:

현 상태 그대로 매각되는 것이 아니라, 골프 관련 시설, 내부 인테리어, 시스템 냉난방 설비, 폴딩도어 등은 제외되므로, 인수 후 별도의 시설 투자나 원상 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 이용 상태 불일치:

등기사항전부증명서 상 용도는 '판매시설'이나, 건축물대장 상 용도는 '운동시설(골프연습장)'로 변경되었습니다. 이는 향후 건물 사용에 있어 행정적 문제를 야기할 수 있으며, 용도 변경에 따른 추가 비용이나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 물리적 구분 불명확:

다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이라는 점은, 실제 사용 공간의 명확한 분리나 관리에 있어 소유주 간 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설:

본건 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도심 상업지역의 특성상 유흥업소 밀집 지역과의 근접성 등은 간접적으로 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시의 핵심 상업지구인 반월당역 인근에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다. 풍부한 유동인구와 발달된 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 상권 활성화 가능성이 뛰어난 물건입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각 제외 물품으로 인한 추가 비용 발생 가능성, 공부와의 용도 불일치 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 도심의 중심 상업 지역에 위치하여 접근성과 유동인구가 매우 뛰어남.

* 교통 편리: 반월당역(1,2호선) 초역세권으로 대중교통 이용이 최적화됨.

* 상권 활성화: 번화한 상가지대로서 다양한 업종의 영업 가능성이 높음.

* 잠재 가치: 향후 개발 가능성이 있는 중심 상업지역으로, 장기적 가치 상승 기대.

* 현재 운영 시설 활용: 골프 연습장으로 운영 중인 시설을 그대로 활용하거나, 업종 전환 시 유리.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

* 단, 대항력 있는 임차인(주식회사 와 )의 보증금 1억원에 대한 인수 가능성은 별도로 검토되어야 하며, 이는 입찰가를 결정하는 중요한 요소가 될 수 있습니다.

* 감정가(538,000,000원) 대비 낙찰가율은 주변 시세, 본건의 현황(임차인, 매각 제외 물품 등) 및 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 물건의 리스크 요인(임차인, 제외 물품, 용도 불일치)을 감안할 때, 감정가 이하의 보수적인 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다. (구체적인 입찰가는 시장 조사 후 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.