나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8277 [16] 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 ""대구반월당우체국"" 북서측에 위치하며, 주위
일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등 마감,
- 바닥 : 데코타일 등의 내장바닥재 마감,
- 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

공히 근린생활시설(골프존파크)로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 시스템 냉·난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-09-30)(접합), 상대보호구역
<추가기재> 가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건은 제시목록(등기사항전부증명서)상 용도가 판매시설이나, 건축물대장상 2021.4.2
운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부 구조(설비 등)중 일부는 탐문에 의하였으며, 본 건물의 주
용도인 골프 관련 시설은 본건 구분건물 임차인의 소유이며, 내부 인테리어
및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등)도 임차인이
설치한 것으로 탐문조사되므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분없이 이용 중이나 각 호별 위치 및 면적이 건축물 현황도의 도면에 의하여 특정이 가능.
등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됨. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉.난방설비, 폴링도어 등) 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8277 (16)

소재지: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층206호

용도: 근린상가 (건축물대장상 운동시설(골프연습장))

감정가: 541,000,000원

토지면적: 17.65㎡ (약 5.34평)

토지지분: 17.6541㎡ (약 5.34평)

건물면적: 52.41㎡ (약 15.86평)

건물지분: 52.41㎡ (약 15.86평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

- 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분이 없이 이용 중이나, 각 호별 위치 및 면적은 건축물 현황도에 따라 특정 가능.

- 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021년 4월 2일 운동시설(골프연습장)로 변경됨.

- 골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 시스템 냉·난방 설비, 폴딩도어 등은 매각에서 제외.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가에 소재하며, "대구반월당우체국" 북서측에 위치합니다.

주변은 각종 근린생활시설이 밀집한 번화한 상가지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 지하철역 등 대중교통시설이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형으로 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

단지 서측으로 폭 약 8~9미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 29일 접수된 대구은행 근저당권 (을5) 입니다.

본 경매로 인해 말소되는 권리: 을6, 을7 근저당권, 갑15 압류, 갑16 임의경매, 갑17 압류 등입니다.

인수되는 권리:

- 임차인: 주식회사와이즈원

보증금: 100,000,000원

차임: 8,000,000원

전입일자: 2021년 1월 19일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있어 인수될 가능성이 높습니다.

- 임차인: 진광배

보증금: 50,000,000원

차임: 5,300,000원

전입일자: 2024년 3월 14일

배당신고일자: 2025년 7월 11일

대항력: 없음

비고: 배당을 통해 보증금을 우선변제받을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

집합건물 등기부 요약 상 총 채권액은 10,070,000,000원 입니다.

1.3. 상권분석

본건은 대구의 핵심 상업지구인 동성로 일대에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

주변에는 각종 쇼핑 시설, 금융기관, 음식점, 병원 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 발달해 있습니다.

건축물대장상 용도가 운동시설(골프연습장)로 변경된 점은 현재 상권 내에서 해당 업종의 수요가 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대구 지하철 1호선 중앙로역 및 2호선 반월당역 등 주요 대중교통 이용이 편리하여 대구 시내외 접근성이 우수합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주변 시설: 반경 내에 각종 상업 시설, 행정기관, 문화 시설 등이 다수 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 환경: 번화한 상업 지역에 위치하여 소음 및 공해 등 도시 환경 관련 민원이 발생할 수 있습니다. (주의: 검색 결과에 따르면 동성로 일대 밤 시간대 쓰레기 무단 투기 문제가 언급된 바 있으나, 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 주식회사와이즈원(보증금 1억원)은 대항력이 있어 낙찰자가 임차인의 보증금 또는 다른 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소로, 실제 인수해야 할 보증금이 0원이 아니므로 주의 깊은 권리 분석이 필요합니다.

* 용도 불일치 및 시설물 제외: 등기부상 용도(판매시설)와 건축물대장상 용도(운동시설)의 차이가 있으며, 골프 관련 시설 및 인테리어 등 중요 설비들이 매각에서 제외되어 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 구조적 이용의 모호성: 다른 호실과의 벽체 구분 없이 이용 중이라는 점은 향후 점유 및 이용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있다는 점은 경매 절차 및 채권자들의 권리 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 현재 골프연습장으로 운영되고 있습니다. 입지 조건은 매우 우수하나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 매각 제외 물건이 명확히 고지된 점 등 인수 부담 및 추가 비용 발생 가능성이 상존합니다. 특히, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있음에도 불구하고 '대항력 있는 임차인'의 보증금(1억원)이 제시된 점은 상충되는 정보로, 입찰 전 반드시 명확한 확인 및 전문가 상담이 요구됩니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구의 핵심 상권인 동성로에 위치하여 뛰어난 유동인구 및 접근성을 자랑합니다.

* 상권 활성화: 중심상업지역에 위치하여 다양한 업종의 사업 운영 및 임대 수익 창출 잠재력이 높습니다.

* 현황 영업 중: 골프연습장으로 현재 운영 중이며, 업종 전환 시에도 해당 상권의 높은 수요를 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 제한적입니다. 감정가 5억 4천1백만원에서 권리분석상 위험 요소, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원(비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되었으나, 대항력 존재로 인해 실질적인 인수 가능성이 높음) 및 매각 제외 물건으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 따라서, 잠재적 인수 보증금 및 기타 부대 비용을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 시장 조사 및 전문가 컨설팅을 통해 정확한 가치 평가 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.