나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8277 [12] 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층220호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 ""대구반월당우체국"" 북서측에 위치하며, 주위
일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등 마감,
- 바닥 : 데코타일 등의 내장바닥재 마감,
- 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

공히 근린생활시설(골프존파크)로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 시스템 냉·난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-09-30)(접합), 상대보호구역
<추가기재> 가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건은 제시목록(등기사항전부증명서)상 용도가 판매시설이나, 건축물대장상 2021.4.2
운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부 구조(설비 등)중 일부는 탐문에 의하였으며, 본 건물의 주
용도인 골프 관련 시설은 본건 구분건물 임차인의 소유이며, 내부 인테리어
및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등)도 임차인이
설치한 것으로 탐문조사되므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분없이 이용 중이나 각 호별 위치 및 면적이 건축물 현황도의 도면에 의하여 특정이 가능.
등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됨. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉.난방설비, 폴링도어 등) 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8277 (12)

소재지: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 2층220호 (새주소: 대구광역시 중구 동성로3길 20)

용도: 근린상가 (건축물대장상 운동시설(골프연습장)으로 변경)

감정가: 463,000,000원

토지면적: 14.73㎡ (약 4.46평)

토지지분: 14.7303㎡ (약 4.46평)

건물면적: 43.73㎡ (약 13.23평)

건물지분: 43.73㎡ (약 13.23평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

주의사항:

* 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중.

* 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021년 4월 2일 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됨.

* 골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등)는 매각에서 제외됨.

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 '대구반월당우체국' 북서측에 위치하며, 주위는 번화한 상가지대로 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등)이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은 무난한 편임.

* 건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 중 2층에 위치한 단위 상가임.

* 이용 상태: 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중.

* 설비 내역: 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터 설비, 시스템 냉·난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지 이용 상태: 인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역, 가축사육제한구역.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021.4.2 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됨.

* 기타 참고사항: 본 건물 내부 구조 중 일부는 탐문에 의하였으며, 골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 관련 설비 등은 임차인이 설치한 것으로 파악되어 매각에서 제외될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 중구 삼덕동1가에 위치하며, 대구의 핵심 상권인 반월당역 북서측에 자리하고 있음.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 지하철 1, 2호선이 만나는 반월당역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 달구벌대로와 중앙대로 등 주요 간선도로와 인접해 있음.

* 주변 환경: 번화한 상업지대로, 각종 근린생활시설, 쇼핑몰(더현대 대구 등), 은행, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역임. 젊은 층이 많이 찾는 지역으로 알려져 있음.

* 혐오시설: 본 물건지 주변에서 직접적으로 언급된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았음. 다만, 대구 시내 상권 전반의 쓰레기 처리 문제 및 주차 공간 부족 등은 잠재적 이슈로 고려될 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 29일 접수된 대구은행 근저당 (을5) [집합건물 등기부 요약].

* 매각으로 소멸되는 권리: 을5(근저당, 대구은행), 을6(근저당, 송흥수), 을7(근저당, 송흥수), 갑15(압류, 북대구세무서장), 갑16(임의경매, 주식회사아이엠뱅크), 갑17(압류, 대구광역시중구청) 등 총 채무액 10,070,000,000원으로, 위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 보임. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 부분에 기재된 내용이 없어, 인수될 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 진광배 (진 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,300,000원

* 전입/사업일자: 2024년 3월 14일

* 배당신고일자: 2025년 7월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

1.3. 상권분석

* 입지: 대구의 핵심 상권인 반월당과 동성로에 인접해 있어 매우 우수한 상권임.

* 유동인구: 반월당네거리는 대구 주요 간선도로가 교차하는 지점으로, 대구 지하철 1, 2호선 환승역인 반월당역을 중심으로 매우 높은 유동인구를 자랑함.

* 상업시설: 각종 근린생활시설, 판매시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발하며, 젊은 층을 중심으로 다양한 연령대가 찾는 복합 상권임. 특히, 동성로 지역은 젊은 층들이 선호하는 쇼핑, 문화, 외식 중심지로 발달해 있음.

* 최근 동향: 반월당 지하상가와 그 일대 상권은 활성화되고 있으며, 동성로 일대는 범죄예방환경 개선 사업 등으로 안전하고 쾌적한 환경을 조성하고 있어 상권 가치 상승이 기대됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 대구 도시철도 1, 2호선 반월당역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리함. 주요 도로망 접근성이 뛰어나 시내외 이동이 용이함.

* 편의시설: 주변에 대형 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 병원, 각종 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

* 문화/여가: 동성로 문화거리, 근대골목, 약령시 등 다양한 문화 및 관광 자원이 인접해 있으며, 문화 행사 및 버스킹 공연 등이 자주 개최되는 등 문화적 활동이 풍부함.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용 상태 및 공부상 차이: 등기사항전부증명서 상 용도는 '판매시설'이나, 건축물대장 상 '운동시설(골프연습장)'로 변경된 상태임. 이는 향후 용도 변경 관련 민원이나 활용 제한으로 이어질 수 있음.

* 구분 없이 이용 중: 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이라는 점은, 경계 또는 면적 분쟁의 소지가 있을 수 있으며, 사용 범위를 명확히 해야 함 [주의사항].

* 매각 제외 물건: 골프 관련 시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방 설비, 폴딩도어 등은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 시설의 철거 또는 재설치 비용이 발생할 수 있음 [주의사항]. 이는 본건의 본래 용도인 '근린상가' 또는 변경된 '운동시설'로서의 활용도를 저해할 수 있음.

* 임차인 현황: 비록 대항력은 없으나, 임차인이 존재하므로 명도 관련 절차를 신속히 진행해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구의 핵심 상권인 반월당역 및 동성로에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 풍부한 유동인구를 자랑합니다. 현재 건축물대장 상 '운동시설(골프연습장)'로 등록되어 있으나, 등기부 상 용도는 '판매시설'로 되어 있어 용도 관련 차이가 존재합니다. 또한, 다른 호실과 벽체 구분 없이 이용 중이며, 골프 시설 관련 일부 설비 및 인테리어는 매각에서 제외되는 등 특이사항이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 해당 물건은 우수한 입지에도 불구하고 명확한 용도 확인 및 추가적인 투자(제외 물건 복구 등)가 필요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 및 핵심 상권: 대구 지하철 1, 2호선 반월당역 초역세권에 위치하며, 대구 최대 번화가인 동성로 상권 내에 있어 최상급 입지 조건을 갖추고 있음.

* 높은 유동인구: 반월당역을 중심으로 하루 수십만 명 이상의 유동인구가 발생하여 어떤 업종이든 높은 집객력을 기대할 수 있음.

* 잠재적 가치 상승: 상권이 지속적으로 발달하고 있으며, 최근 범죄예방 환경 개선 사업 등을 통해 안전하고 쾌적한 환경이 조성되고 있어 향후 가치 상승이 기대됨.

* 다양한 활용 가능성: '근린상가' 및 '운동시설' 용도로 활용 가능하며, 추후 추가 시설 투자 및 인테리어 작업을 통해 다양한 업종으로의 전환 가능성도 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 463,000,000원입니다. 해당 물건은 별도의 인수 보증금(대항력 있는 임차인)이 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건의 현 상태(제외 설비, 용도 차이 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 핵심 상권의 역세권 상가로서의 희소성과 미래 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상될 수 있습니다. 그러나 제외되는 설비 및 인테리어, 공부상의 용도 차이 등은 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 낙찰자의 구체적인 활용 계획, 자금 조달 능력, 해당 상권의 실제 시세 조사 결과 등을 바탕으로 결정되어야 하며, 본 보고서에서는 제시된 감정가를 기준으로 잠재적 가치를 평가합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.