나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8277 [14] 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층218호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 ""대구반월당우체국"" 북서측에 위치하며, 주위
일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등 마감,
- 바닥 : 데코타일 등의 내장바닥재 마감,
- 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

공히 근린생활시설(골프존파크)로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 시스템 냉·난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-09-30)(접합), 상대보호구역
<추가기재> 가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건은 제시목록(등기사항전부증명서)상 용도가 판매시설이나, 건축물대장상 2021.4.2
운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부 구조(설비 등)중 일부는 탐문에 의하였으며, 본 건물의 주
용도인 골프 관련 시설은 본건 구분건물 임차인의 소유이며, 내부 인테리어
및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등)도 임차인이
설치한 것으로 탐문조사되므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분없이 이용 중이나 각 호별 위치 및 면적이 건축물 현황도의 도면에 의하여 특정이 가능.
등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됨. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉.난방설비, 폴링도어 등) 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8277 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층 218호

용도: 근린상가 (건축물대장상 운동시설 - 골프연습장)

감정가: 499,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.26㎡ (약 4.92평)

토지지분: 16.263㎡ (약 4.92평)

건물면적: 48.28㎡ (약 14.61평)

건물지분: 48.28㎡ (약 14.61평)

1.4. 건물 구조 및 상태

구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층

내부 마감: 벽지 및 내부 인테리어, 데코타일 등

외벽: 알루미늄복합판넬 등

창호: 알루미늄 샷시

이용상태: 현재 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 "대구반월당우체국" 북서측에 위치하며, 주위 일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 지하철역 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 중심상업지역, 방화지구

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 상대보호구역

* 가축사육제한구역

2.4. 주변 시설

본 건이 위치한 삼덕동 일대는 맛집, 술집, 쇼룸, 서점, 소품샵 등 다양한 상업 및 문화 시설이 밀집해 있어 젊음의 분위기를 느낄 수 있는 지역입니다. 또한, 반월당역과 경대병원역 등이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 대구시 중구 일대에서 악취 민원 및 쓰레기 무단 투기 등에 대한 언급이 일부 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당권 (대구은행, 2022-04-29 접수)

3.2. 말소예정 권리

* 을5 근저당권 (대구은행)

* 을6 근저당권 (송흥수)

* 을7 근저당권 (송흥수)

* 갑15 압류 (북대구세무서장)

* 갑16 임의경매 (주식회사아이엠뱅크)

* 갑17 압류 (대구광역시중구청)

* 갑11 소유권이전(8번신탁등기말소) (인터씨티산업개발주식회사)

* 갑12 소유권이전 (주식회사씨에이치지)

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (다만, 물건명세서 상 지상권 개요 부분은 있으나 구체적인 사항은 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 진광배

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,300,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-03-14

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-07-11

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건이 위치한 삼덕동1가 일대는 대구 시내 중심 상업지역으로, 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 현재 본 건은 골프존파크로 이용 중이며, 주변으로 다양한 맛집, 카페, 의류 매장, 술집 등이 혼재되어 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 배후 수요

인근 지하철역(반월당역, 경대병원역 등) 이용객, 주변 오피스 및 주거 단지 거주자, 그리고 번화한 상권으로 유입되는 유동인구를 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주요 편의시설로는 반월당역, 경대병원역 등 대중교통 시설이 근접해 있으며, 주변 상업지구 내 은행, 병원, 식당, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 학교와의 관계를 고려해야 합니다.

5.3. 문화/여가시설

동성로 로데오거리 등 젊은 층이 선호하는 문화 및 여가 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상태 및 구분

* 건축물대장상 용도는 운동시설(골프연습장)이나, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설로 표시되어 있어 차이가 있습니다.

* 다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치 및 면적은 도면에 의해 특정 가능합니다. 이는 향후 내부 구조 변경이나 분할 시 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 매각 제외 물건

골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방 설비, 폴링도어 등)는 매각에서 제외되므로, 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한

* 상대보호구역: 주변 교육 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 특성상 고려될 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 불명확하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 시내 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 교통이 편리하고 주변 상권이 활성화되어 있어 잠재 가치가 높은 근린상가(골프연습장)입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 타 호실과의 구분 없는 이용 상태, 매각 제외 물건 발생 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임차인의 대항력이 없어 명도 과정에서의 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 시내 중심 번화가에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발합니다.

* 교통 편리성: 지하철역 및 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 고객 및 이용객의 접근이 용이합니다.

* 활성화된 상권: 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 상권 이용객 흡수에 유리합니다.

* 기존 시설 활용 가능성: 현재 골프연습장으로 이용 중인 내부 시설과 인테리어를 활용하거나, 해당 업종의 잠재적 수요를 고려한 재활용이 가능합니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인의 대항력이 없고, 권리 분석상 인수되는 채무가 없어 비교적 부담 없이 명도를 진행할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 499,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 명도 비용, 추가 인테리어/설비 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가율은 80% ~ 90% 범위 내외에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 명확한 현장 조사와 시장 분석을 통해 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.