나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8277 [9] 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 ""대구반월당우체국"" 북서측에 위치하며, 주위
일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등 마감,
- 바닥 : 데코타일 등의 내장바닥재 마감,
- 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

공히 근린생활시설(골프존파크)로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 시스템 냉·난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-09-30)(접합), 상대보호구역
<추가기재> 가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건은 제시목록(등기사항전부증명서)상 용도가 판매시설이나, 건축물대장상 2021.4.2
운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부 구조(설비 등)중 일부는 탐문에 의하였으며, 본 건물의 주
용도인 골프 관련 시설은 본건 구분건물 임차인의 소유이며, 내부 인테리어
및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등)도 임차인이
설치한 것으로 탐문조사되므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분없이 이용 중이나 각 호별 위치 및 면적이 건축물 현황도의 도면에 의하여 특정이 가능.
등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됨. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉.난방설비, 폴링도어 등) 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경8277 (9)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층301호 (도로명주소: 대구광역시 중구 동성로3길 20, 3층 301호)

용도: 건축물대장상 운동시설(골프연습장) (등기사항전부증명서상 용도는 판매시설)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자 (경매 신청): 주식회사아이엠뱅크

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 "대구반월당우체국" 북서측에 위치하며, 주위 일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. [cite: SOURCE_TEXT]

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등)이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다. [cite: SOURCE_TEXT]

1.2. 3.건물 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 3층 301호 단위상가입니다. 외벽은 알루미늄복합판넬 등, 내벽은 벽지 및 내부 인테리어, 바닥은 데코타일 등의 내장바닥재, 창호는 알루미늄 샷시 창호 구조입니다. [cite: SOURCE_TEXT]

1.2. 4.이용 상태

공히 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다. [cite: SOURCE_TEXT]

1.2. 5.설비 내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 시스템 냉·난방설비 등이 되어 있습니다. [cite: SOURCE_TEXT]

1.2. 6.토지 이용 상태 및 도로

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다. [cite: SOURCE_TEXT]

1.2. 7.토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역, 가축사육제한구역입니다. [cite: SOURCE_TEXT]

1.2. 8.공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 용도가 판매시설이나, 건축물대장상 2021년 4월 2일 운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다. [cite: SOURCE_TEXT]

1.2. 9.기타 참고사항

본 건물의 주 용도인 골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등)는 매각에서 제외됩니다. [cite: SOURCE_TEXT]

1.3. 면적 정보

1.3. 1.토지 면적

토지 면적: 27.92㎡ (약 8.5평)

토지 지분: 27.9212㎡ (약 8.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 2.건물 면적

건물 면적: 82.89㎡ (약 25.1평)

건물 지분: 82.89㎡ (약 25.1평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.5. 등기부 채권 총액

총 채권액: 10,070,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본 물건은 대구광역시 중구의 핵심 상업 지역인 동성로 상권에 위치하며, 대구 반월당우체국 북서측 인근으로 유동인구가 풍부하고 가시성이 뛰어난 입지입니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 금융기관, 쇼핑몰 등이 밀집해 있습니다. 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 역시 편리하여 접근성이 뛰어납니다.

2.2. 지역 특성

해당 지역은 대구광역시 중심 상업지역으로서, 상업 활동이 매우 활발하며 다양한 업종의 사업체가 입점해 있습니다. 또한, 반경 내에 여러 지하철역이 있어 대중교통의 요지이기도 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 4월 29일 접수된 대구은행 근저당권(채권액 9,120,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

본건에는 총 3명의 임차인이 있으며, 모두 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 배당 결과에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

3.2. 1.임차인 1 (주식회사 C )

임차인: 주식회사 C

보증금: 50,000,000원

차임: 8,000,000원

전입(사업)일자: 2022-03-29

대항력: 있음

비고:

3.2. 2.임차인 2 (주식회사 H )

임차인: 주식회사 H

보증금: 20,000,000원

차임: 1,600,000원

전입(사업)일자: 2021-09-24

대항력: 있음

비고:

3.2. 3.임차인 3 (최 )

임차인: 최

보증금: 50,000,000원

차임: 9,000,000원

전입일자: 2021-08-26

대항력: 있음

비고:

3.3. 기타 등기사항

집합건물 등기부에는 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 기재되어 있습니다. 경매 신청 채권자는 주식회사아이엠뱅크이며, 채권 총액이 100억원을 초과하는 높은 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 상업 활동

본 물건이 소재한 대구 중구 동성로 지역은 대구의 대표적인 도심 상권으로, 젊은 층을 중심으로 한 쇼핑, 문화, 외식업이 매우 발달해 있습니다. 현재 본 물건은 골프연습장으로 이용 중이나, 상업지역 내 위치를 고려할 때 다양한 업종으로의 전환 가능성이 높습니다.

4.2. 지역 상권 활성화 요인

중심상업지역의 높은 용적률과 함께 풍부한 유동인구, 대중교통 접근성, 주변의 다양한 편의시설 및 문화시설이 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 (교통, 편의, 공공)

* 교통: 대구 지하철 1호선 반월당역, 중앙로역 등과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다.

* 편의시설: 대구백화점, 현대백화점 등 대형 쇼핑몰, 각종 은행, 병원, 음식점, 카페 등 다양한 편의시설이 풍부하게 밀집해 있습니다. 대구 반월당우체국이 인근에 위치합니다.

* 공공시설: 중구청 등 행정기관 접근성이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

본 물건 주변으로는 대구제일고등학교, 대구교육대학교 부설초등학교 등 다수의 학교가 위치하고 있어 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험 (대항력 및 인수 가능성)

3명의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 순서 및 경매 진행 결과에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 건축물대장상 용도 변경 및 매각 제외 설비

등기부상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 운동시설(골프연습장)로 변경된 점, 그리고 골프 관련 시설, 내부 인테리어, 일부 설비가 매각에서 제외되는 점은 향후 활용 또는 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 이용상태의 모호성 (구분 없는 이용)

본 건은 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치 및 면적이 건축물 현황도에 따라 특정 가능하다고 명시되어 있습니다. 이는 실제 이용 시 경계나 구분 문제에 대한 잠재적 분쟁 소지를 내포할 수 있습니다.

6.4. 높은 총 채권액 및 공동담보

총 채권액이 100억원을 초과하며 공동담보 물건으로 경매가 진행 중이므로, 경매 가격 결정 및 향후 권리관계에 복합적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 중구의 핵심 상업지에 위치하여 입지적 가치가 매우 높으며, 현재는 골프연습장으로 이용되고 있습니다. 우수한 교통망과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상업 시설로서의 잠재력이 높다고 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 용도 변경에 따른 매각 제외 사항, 높은 채권 총액 등은 철저한 사전 조사와 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구의 중심 상업지구인 동성로 상권 내 위치하여 최상의 가치를 지닙니다.

* 높은 접근성: 대중교통 및 차량 접근이 매우 용이하여 고객 접근성이 탁월합니다.

* 다양한 활용 가능성: 현재 용도 외에도 상업지역의 특성을 활용하여 다양한 업종으로의 전환이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가, 주변 시세, 임대 현황, 향후 수익률, 명도 가능성, 권리 인수 부담 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 매각 제외 설비 등 리스크 요소를 감안하여 신중하게 접근해야 하며, 권리 분석을 통한 인수 부담을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.