나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8277 [6] 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 ""대구반월당우체국"" 북서측에 위치하며, 주위
일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등 마감,
- 바닥 : 데코타일 등의 내장바닥재 마감,
- 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

공히 근린생활시설(골프존파크)로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 시스템 냉·난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-09-30)(접합), 상대보호구역
<추가기재> 가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건은 제시목록(등기사항전부증명서)상 용도가 판매시설이나, 건축물대장상 2021.4.2
운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부 구조(설비 등)중 일부는 탐문에 의하였으며, 본 건물의 주
용도인 골프 관련 시설은 본건 구분건물 임차인의 소유이며, 내부 인테리어
및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등)도 임차인이
설치한 것으로 탐문조사되므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분없이 이용 중이나 각 호별 위치 및 면적이 건축물 현황도의 도면에 의하여 특정이 가능.
등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됨. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉.난방설비, 폴링도어 등) 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8277 (6)

소재지: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층304호

용도: 근린상가 (건축물대장상 운동시설-골프연습장)

감정가: 503,000,000원

토지면적: 19.07㎡ (약 5.77평)

토지지분: 19.0655㎡ (약 5.77평)

건물면적: 56.60㎡ (약 17.12평)

건물지분: 56.6㎡ (약 17.12평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사아이엠뱅크 (본건 경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재. 골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등)는 매각에서 제외됩니다.

주의사항: 다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중이나 각 호별 위치 및 면적 특정 가능. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021년 4월 2일 운동시설(골프연습장)로 변경되었습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 '대구반월당우체국' 북서측에 위치하며, 주위 일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 대구의 핵심 상권인 동성로 및 반월당역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철 1, 2호선 반월당역, 경대병원역 등)이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은 매우 무난한 편입니다.

* 건물의 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층에 위치하는 단위상가입니다. 외벽은 알루미늄복합판넬, 내벽은 벽지 및 내부 인테리어, 바닥은 데코타일 등으로 마감되었으며, 창호는 알루미늄 샷시 구조입니다. 공동 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방 설비 등이 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지와 등고가 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 (근저당, 대구은행, 2022-04-29, 9,120,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을7 근저당 이하 모든 권리(압류, 근저당, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 자료 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 법원 매각물건명세서 최종 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 9,000,000원

* 전입/사업일자: 2021-08-26

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 보증금 회수 여부에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 등기사항전부증명서 요약:

* 총 채무액 (등기부채권 총액): 10,070,000,000원

* 주요 권리 사항: 신탁 등기 말소, 소유권 이전, 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소되거나 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

* 지역 상권 특성: 본건이 위치한 삼덕동1가 일대는 대구의 중심 상업 지구인 동성로와 반월당역 상권을 아우르는 지역으로, 유동인구가 매우 풍부하며 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있습니다. 최근 젊은 층을 중심으로 개성 있는 카페와 맛집이 늘면서 새로운 핫플레이스로 부상하고 있으며, 상대적으로 저렴한 임대료로 인해 신규 창업자들의 유입이 활발한 지역입니다.

* 현재 이용 상태: 해당 호실은 현재 '골프존파크'라는 상호로 운동시설(골프연습장)로 이용 중입니다. 이는 지역 상권의 특성과 젊은 층의 유입에 부합하는 업종으로 보입니다.

* 경쟁 환경: 번화한 상가지대 내에 위치하여 경쟁이 치열할 수 있으나, 본건의 입지 조건과 현재 운영 중인 업종을 고려할 때 충분한 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 대구 반월당우체국이 인근에 있으며, 번화한 상가지대 내에 위치하여 백화점, 대형마트, 각종 금융기관, 병원, 음식점, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역으로 지정된 지역에 포함되어 있어 인근 학교 주변에서의 제한사항을 확인할 필요가 있습니다. (구체적인 학교 명칭 및 위치는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 5천만원이 설정되어 있습니다. 비록 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 회수 문제로 인해 낙찰 후 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 임차인의 정확한 권리 관계 및 보증금 반환 가능성에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 용도 불일치: 등기사항전부증명서상 용도는 '판매시설'이나, 건축물대장상 용도는 '운동시설(골프연습장)'로 변경되어 있습니다. 이는 향후 건물 사용, 증축, 개축 등 재산권 행사 시 혼선을 야기할 수 있으며, 관할 관청과의 확인이 필요합니다.

* 이용상태의 모호성: 다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중이라는 점은 집합건물로서의 구분 소유권 및 면적의 명확성에 대한 잠재적 문제를 야기할 수 있습니다. 정확한 도면상의 위치 및 면적 확인이 중요합니다.

* 매각 제외 대상: 골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등)가 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 해당 시설을 사용하거나 원상 복구할 경우 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 근저당 및 압류 설정 등 등기부채권 총액이 100억원 이상으로 채무 관계가 복잡했던 것으로 보입니다. 이는 경매 절차상의 문제나 예상치 못한 변수를 발생시킬 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구의 핵심 상권인 반월당역 및 동성로 인근에 위치한 중심상업지역 내 근린상가로, 우수한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 잠재적 가치가 높은 물건입니다. 현재 골프연습장으로 성업 중이며, 상권의 활성화를 고려할 때 향후 다양한 업종으로의 전환 가능성도 높습니다.

다만, 대항력 있는 임차인, 등기부상 용도와 건축물대장상 용도의 불일치, 내부 시설의 매각 제외 등 권리 및 이용상태에 있어 주의 깊은 분석과 현장 조사가 필요한 사항들이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 추가적인 실사를 통해 면밀히 검토한다면, 성공적인 투자를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 중심상업지역의 최상급 입지: 반월당역 및 동성로 인근의 역세권 상가로 높은 미래 가치 보유.

* 활발한 상권: 젊은 층의 유입과 함께 상권이 재활성화되고 있는 삼덕동 지역으로, 신규 창업 및 트렌디한 업종에 유리.

* 합리적인 면적: 전용면적 56.60㎡(약 17.12평)으로 소규모 창업 또는 다양한 업종 전환에 용이한 규모.

* 건물 구조 및 설비: 현대적인 상가 건물로서 기본적인 설비가 갖추어져 있으며, 일반철골구조로 향후 내부 구조 변경에도 비교적 유연하게 대처 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 503,000,000원입니다. 예상 입찰가는 제시된 권리 분석 상 인수할 보증금이 0원으로 산정되었으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 잠재적 리스크(특히 임차인 문제, 용도 불일치 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 동일 지역 내 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 조사.

* 현재 상가 공실률 및 임대 시세 조사.

* 현장 방문을 통한 임차인과의 직접적인 면담 및 권리 관계 재확인.

* 매각 제외 시설에 대한 원상 복구 또는 시설 보강 예상 비용 산출.

* 최종적인 법원 매각물건명세서 확인.

상기 요소들을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.