나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8277 [4] 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 ""대구반월당우체국"" 북서측에 위치하며, 주위
일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등 마감,
- 바닥 : 데코타일 등의 내장바닥재 마감,
- 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

공히 근린생활시설(골프존파크)로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 시스템 냉·난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-09-30)(접합), 상대보호구역
<추가기재> 가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건은 제시목록(등기사항전부증명서)상 용도가 판매시설이나, 건축물대장상 2021.4.2
운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부 구조(설비 등)중 일부는 탐문에 의하였으며, 본 건물의 주
용도인 골프 관련 시설은 본건 구분건물 임차인의 소유이며, 내부 인테리어
및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등)도 임차인이
설치한 것으로 탐문조사되므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분없이 이용 중이나 각 호별 위치 및 면적이 건축물 현황도의 도면에 의하여 특정이 가능.
등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됨. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉.난방설비, 폴링도어 등) 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경8277 (4)

1.2. 소재지

대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층 306호

(도로명주소: 대구광역시 중구 동성로3길 20, 3층 306호)

1.3. 용도

근린상가 (건축물대장상 운동시설(골프연습장)로 변경)

1.4. 감정가

471,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 17.65㎡ (약 5.34평)

토지 지분: 17.6541㎡ (약 5.34평)

건물면적: 52.41㎡ (약 15.85평)

건물 지분: 52.41㎡ (약 15.85평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주식회사 아이엠뱅크

1.9. 특이사항

공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

1.10. 주의사항

다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치 및 면적은 건축물 현황도에 따라 특정 가능.

등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021년 4월 2일 운동시설(골프연습장)로 변경됨.

골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 시스템 냉·난방 설비, 폴딩도어 등은 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 "대구반월당우체국" 북서측에 위치하며, 주위 일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등)이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 중 3층 306호 단위상가입니다.

외벽: 알루미늄복합판넬 등 마감.

내벽: 벽지 및 내부 인테리어 등 마감.

바닥: 데코타일 등 내장 바닥재 마감.

창호: 알루미늄 샷시 창호 구조입니다.

2.4. 이용상태

현재 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 시스템 냉·난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역, 가축사육제한구역.

2.9. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021년 4월 2일 운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2022년 4월 29일자 대구은행 근저당권 (을7)

본건 경매는 주식회사 아이엠뱅크의 근저당권(을8, 을9)에 기한 임의경매 신청으로 진행 중입니다.

등기부채권 총액: 10,070,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 명시되지 않음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 50,000,000원

차임: 9,000,000원

전입(사업)일자: 2021년 8월 26일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 있음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

(임차인 최유란의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 배당 및 대항력 관련 상세 검토가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 상권특성

본건이 위치한 대구광역시 중구 삼덕동1가는 대구 시내 중심부에 해당하며, 반월당역 및 동성로 상권을 배후에 둔 번화한 상업지역입니다. 유동인구가 많고 다양한 근린생활시설, 판매시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높습니다.

4.2. 주변 시설

주변 일대는 각종 프랜차이즈 식당, 카페, 의류 매장, 병원, 학원 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반월당역 및 동성로 로데오 거리 등 대규모 상업지구가 인접하여 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통시설

지하철 1호선 및 2호선 환승역인 반월당역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 및 변경

등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021년 4월 2일 운동시설(골프연습장)로 변경되어 사용 중입니다. 향후 용도 변경 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.2. 매각 제외 물건

골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방 설비, 폴딩도어 등)는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 구조적 불확실성

다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중인 점은 공간 활용의 유연성을 제공할 수 있으나, 향후 전유 부분의 경계 확인 및 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.4. 대항력 있는 임차인

임차인 최유란은 대항력을 갖추고 있어, 보증금 50,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. (권리분석상 인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 실제 배당 순위에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 확인 및 권리 분석에 대한 심층 검토가 필수적입니다.)

6.5. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본 건의 경매 절차나 매각 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.6. 주변 혐오시설

본건 소재지 (대구광역시 중구 동성로3길 20) 인근 지역에 대한 검색 결과, 대규모 상업 및 업무 지구로 형성되어 있어 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 도심의 핵심 상권에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 골프연습장으로 이용 중이며, 건축물대장상 용도 변경이 이루어진 상태입니다. 다만, 등기부상 용도와 현황의 차이, 매각 제외 물건 존재, 대항력 있는 임차인의 존재 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요소입니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의 깊게 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 도심 상권의 높은 유동인구 및 접근성.

* 현재 성업 중인 업종(골프연습장)으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 대규모 상업지역으로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 다음과 같은 추가적인 분석을 통해 산정되어야 합니다.

* 최근 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 예상 임대료 및 임대 수익률 분석.

* 매각 제외 물건(인테리어, 설비 등) 감안한 추가 투자 비용 산출.

* 임차인 인수 보증금(50,000,000원)의 실제 인수 여부 최종 확인 및 배당 순위 분석.

* 본건 건물 전체의 감정가 471,000,000원과 총 채무액 10,070,000,000원을 고려한 시장 가치 평가.

상기 사항들을 종합적으로 검토한 후, 현 시세 및 수익률을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 최소 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 변동될 수 있습니다. (인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 인수 보증금은 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.