나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8277 [2] 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 ""대구반월당우체국"" 북서측에 위치하며, 주위
일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등 마감,
- 바닥 : 데코타일 등의 내장바닥재 마감,
- 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

공히 근린생활시설(골프존파크)로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 시스템 냉·난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-09-30)(접합), 상대보호구역
<추가기재> 가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건은 제시목록(등기사항전부증명서)상 용도가 판매시설이나, 건축물대장상 2021.4.2
운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부 구조(설비 등)중 일부는 탐문에 의하였으며, 본 건물의 주
용도인 골프 관련 시설은 본건 구분건물 임차인의 소유이며, 내부 인테리어
및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등)도 임차인이
설치한 것으로 탐문조사되므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분없이 이용 중이나 각 호별 위치 및 면적이 건축물 현황도의 도면에 의하여 특정이 가능.
등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됨. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉.난방설비, 폴링도어 등) 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경8277 (2)

소재지: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층308호

용도: 근린상가 (건축물대장상 운동시설 - 골프연습장)

감정가: 448,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.80㎡ (약 5.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.88㎡ (약 15.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 구분건물 정보

본 물건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9번지에 위치한 구분건물로, 5층 건물 중 3층 308호입니다.

1.4. 용도 및 공부상 차이

등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021년 4월 2일 운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.

1.5. 제외 물건

골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방 설비, 폴딩도어 등)는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 대구광역시 중구 삼덕동1가에 소재하며, 대구반월당우체국 북서측에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등)이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 대구 지하철 1호선 경대병원역, 반월당역, 중앙로역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형이며, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 단지 서측으로는 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항전부증명서 요약

말소기준권리는 2022년 4월 29일 접수된 대구은행의 근저당권(을7)이며, 그 금액은 9,120,000,000원입니다.

이 외 접수된 권리 중 을8, 을9, 갑15, 갑16, 갑17 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 10,070,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최유란

보증금: 50,000,000원

차임: 9,000,000원

전입일자(사업일자): 2021년 8월 26일

대항력: 있음

3.3. 인수 여부

인수 보증금 합계: 0원.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 삼덕동 지역은 최근 동성로 상권과 함께 젊은 층을 중심으로 인기를 얻고 있는 상권입니다. 특히 개성 있는 가게들이 많고 비교적 낮은 임대료로 창업이 용이하여 MZ세대에게 매력적인 골목 상권으로 부상하고 있습니다.

4.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가입니다. 현재 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다.

4.3. 인접 상권

인근에는 각종 근린생활시설, 의류매장, 맛집, 술집 등이 밀집해 있으며, 로데오거리와도 가까워 유동인구가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 문화 및 여가시설

삼덕동 일대는 감성적인 카페, 쇼룸, 책방, 소품샵 등 다양한 문화 공간이 발달해 있습니다. 또한, 동성로 상권과 가까워 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에도 용이합니다.

5.3. 주변 시설 특이사항

주변 지역은 번화한 상업 지역으로, 젊은 층을 중심으로 활성화되고 있습니다. 검색 결과 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

최 (보증금 50,000,000원, 차임 9,000,000원, 대항력 있음) 임차인이 존재하므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 매각 제외 물건

골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 시스템 냉·난방 설비, 폴딩도어 등 다수의 설비가 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 추가적인 비용 발생이 예상됩니다.

6.3. 건물 용도 변경 이력

등기부상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021년 4월 2일 운동시설(골프연습장)로 변경된 이력이 있습니다. 향후 용도 변경 시 확인이 필요합니다.

6.4. 구분 없는 이용 상태

다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치 및 면적은 도면을 통해 특정 가능합니다. 이는 추후 점유 및 경계 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.5. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 경매 진행 중이며, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 매각 진행 및 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 중심상업지역에 위치한 근린생활시설(운동시설)로, 뛰어난 입지와 교통 접근성을 자랑합니다. 최근 삼덕동 상권의 부흥과 함께 젊은 층의 유입이 증가하고 있어 긍정적인 상권 전망을 기대할 수 있습니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 매각 제외 물건의 규모, 그리고 공부와의 용도 차이 등은 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 특히, 제외되는 내부 시설로 인해 낙찰 후 추가적인 초기 투자 비용이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

대구 도심의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 접근성이 우수합니다.

8.2. 성장 가능성이 높은 상권

최근 젊은 층을 중심으로 삼덕동 상권이 재조명되고 있으며, 지속적인 성장 가능성이 기대됩니다.

8.3. 안정적인 임대 수요

현재 운영 중인 업종(골프연습장) 및 주변 상권 활성화로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

448,000,000원

9.2. 인수 보증금

0원 (본건 경매 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금 전액 회수 실패 시 낙찰자가 부담할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.)

9.3. 입찰가 산정 고려사항

* 제외되는 내부 시설 및 설비에 대한 복구/재시공 비용

* 다른 호실과의 경계 불분명 문제 해결 및 구분 관련 비용

* 업종 변경 시 필요한 리모델링 및 인테리어 비용

* 대항력 있는 임차인과의 협상 가능성 및 관련 비용

* 최근 유사 물건의 낙찰가율 및 주변 시세 분석 (추가적인 시장 조사 필요)

* 본 건과 관련된 공동담보 물건의 처리 상황

종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 합리적인 수준에서 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 본 물건의 권리 관계, 현황, 그리고 주변 시세 및 최근 낙찰가율에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.