나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8277 [3] 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 ""대구반월당우체국"" 북서측에 위치하며, 주위
일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등 마감,
- 바닥 : 데코타일 등의 내장바닥재 마감,
- 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

공히 근린생활시설(골프존파크)로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 시스템 냉·난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-09-30)(접합), 상대보호구역
<추가기재> 가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건은 제시목록(등기사항전부증명서)상 용도가 판매시설이나, 건축물대장상 2021.4.2
운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부 구조(설비 등)중 일부는 탐문에 의하였으며, 본 건물의 주
용도인 골프 관련 시설은 본건 구분건물 임차인의 소유이며, 내부 인테리어
및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등)도 임차인이
설치한 것으로 탐문조사되므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분없이 이용 중이나 각 호별 위치 및 면적이 건축물 현황도의 도면에 의하여 특정이 가능.
등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됨. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉.난방설비, 폴링도어 등) 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8277 (3)

* 소재지: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 3층 307호

* 건물 용도: 근린상가 (건축물대장상 운동시설-골프연습장)

* 감정가: 444,000,000원

* 토지 면적: 16.65㎡ (약 5.04평)

* 건물 면적: 49.44㎡ (약 14.96평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 등기부채권 총액: 10,070,000,000원

1.1. 입지조건

* 소재지: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 3층 307호

* 주위 환경: 대구반월당우체국 북서측에 위치하며, 주위 일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설(지하철역 등)이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8~10m), 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로: 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 (대구은행 근저당, 2022-04-29)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 9,000,000원 (월세)

* 전입일자(사업일자): 2021-08-26

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 법적 절차를 숙지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 임차인의 배당 여부 및 결과에 따라 실제 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 주식회사 씨에이치지 (2022-04-29)

* 근저당: 대구은행 (91.2억), 송흥수 (5억), 송흥수 (4.5억)

* 압류: 북대구세무서장, 대구광역시 중구청

* 임의경매: 주식회사아이엠뱅크 (2025-06-05)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 대구 중심상업지역에 위치하여 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 금융기관(대구반월당우체국 인근) 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 교통 접근성: 지하철역이 인근에 있어 유동인구의 접근이 용이하며, 차량 진입 또한 편리합니다.

* 현재 이용 상태: 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중으로, 관련 업종에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 대구 시내 주요 간선도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용객의 접근성이 매우 우수합니다.

* 상업 인프라: 중심상업지역에 위치하여 금융, 쇼핑, 외식 등 다양한 상업 편의시설이 밀집되어 있어 고객 유치 및 직원 편의에 유리합니다.

* 지역적 특성: 대구의 번화가에 위치하여 상업 활동이 활발하며, 관련 업종의 종사자 및 고객을 위한 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 등기사항전부증명서상 용도는 '판매시설'이나, 건축물대장상 2021년 4월 2일 '운동시설(골프연습장)'로 변경되었습니다. 향후 건축물 관련 규제 확인 및 용도 변경 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 이용 현황: 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치 및 면적은 건축물 현황도에 의해 특정 가능합니다. 이는 향후 구분 소유자 간의 이용 범위 분쟁 소지를 내포할 수 있습니다.

* 매각 제외 물품: 본건의 골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 시스템 냉·난방 설비, 폴딩도어 등은 매각에서 제외됩니다. 인수 시 원상복구 비용 또는 추가적인 설비 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 최 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 명도 진행 시 협상 및 법적 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 100억 원을 초과하여, 경매 진행의 주요 원인이 되었습니다. 이는 낙찰가 산정 시 중요한 고려 요소가 됩니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이는 물건의 담보 가치 및 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 중구의 중심상업지역이라는 뛰어난 입지를 자랑하는 근린상가(현 운동시설)입니다.

* 번화한 상권과 우수한 교통 접근성은 본 건의 가장 큰 장점입니다.

* 건축물대장상 용도 변경 이력과 실제 이용 상태, 그리고 매각에서 제외되는 설비 등을 신중하게 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 높은 채권 총액은 감안해야 할 부분이지만, 입지와 상권 분석을 통해 충분한 가치를 가진 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대구광역시 중심상업지역에 위치하여 최상의 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

* 잠재적 가치: 현재 운동시설로 이용 중이나, 중심상업지역이라는 이점을 활용하여 다양한 근린생활시설로의 용도 변경 및 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 상권의 안정성: 주변 상권이 매우 발달되어 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 명도 및 설비 고려: 임차인 명도 및 매각 제외 설비 관련 비용을 사전에 충분히 산정하여 투자 수익률을 극대화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 444,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 설비 투자 비용, 부동산 시장 전망 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 특히, 본 물건은 높은 채권 총액과 매각 제외 설비, 그리고 용도 불일치 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석 후 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* (주의: 본 보고서는 제공된 정보만을 기반으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오 시설 검색 및 분석은 수행되지 않았습니다. 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담 및 추가적인 현장 조사를 수행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.