나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4879 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1159 우장산아이파크이편한세상 제105동 OOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2026.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장산역(지하철5호선)" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및"우장산역(지하철5호선)"등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 20층 건물내 제16층 제1602호로서, (사용승인일: 2008.01.08) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 및 지역난방(열병합)시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(화곡아파트지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경4879 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 1159 우장산아이파크이편한세상 제105동 제16층 제1602호

1.3. 건물 및 토지 정보

* 용도: 아파트

* 건축구조: 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 20층 건물 내 제16층 제1602호

* 사용승인일: 2008년 1월 8일

* 전용면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

* 토지면적(지분): 40.28㎡ (약 12.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

1,572,000,000원 (15억 7,200만원)

1.5. 경매 구분

부동산강제경매

1.6. 채권자

뉴OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 5호선 우장산역 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 우장산역 등이 소재하여 대중교통 이용 여건이 우수합니다.

2.3. 토지 이용상태 및 도로

토지는 인접 대지와 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건물 부지로 이용 중에 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.4. 주변 환경

아파트 단지 내 및 주변에 근린생활시설, 학교 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 10월 6일자 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 761,650,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건의 모든 등기부상 권리(근저당권, 강제경매개시결정 등)는 말소기준권리 이하 순위로서 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

3.5. 권리분석 요약

등기부상 권리관계가 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 인근에 상업시설이 발달해 있습니다.

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

아파트 단지 내 및 주변에 상가, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. (우장산역 주변 상권 이용 가능)

4.3. 교육시설

단지 인근에 각급 학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(화곡아파트지구)

* 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (강서교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

* 주요 리스크: 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있어, 향후 소유권 이전 시 관련 허가를 취득해야 할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변을 검색한 결과, 본건 인근에 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설(폐기물 처리시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

5.3. 명도 및 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 점유자가 있을 경우 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 건물 사용승인일이 2008년으로, 16년 경과된 건물입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 우장산역 인근에 위치한 대단지 아파트로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능합니다. 토지거래허가구역 지정기간, 임대관계 미상 등의 리스크 요인은 있으나, 이를 감안하더라도 입지적 가치를 고려할 때 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 우장산역 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 대단지 아파트: 2,517세대의 대규모 단지로 관리 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 권리관계의 명확성: 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 가치 상승 잠재력: 주변 개발 및 신축 아파트 대비 가격 경쟁력을 확보하고 있으며, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

* 본건 전용면적(84.97㎡)의 최근 실거래가는 2026년 7월 17층 거래 기준으로 15억 8,000만원입니다.

* 본 건의 감정가는 15억 7,200만원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

* 최근 전월세 거래(2026년 6월)에 따르면, 84.97㎡(15층)의 보증금은 3,000만원, 월세는 190만원으로 파악됩니다.

8.2. 예상 입찰가 범위

감정가가 최근 시세와 유사한 점, 그리고 토지거래허가구역 지정 및 임대관계 미상과 같은 리스크 요인을 고려할 때, 입찰가율은 감정가 대비 100% ~ 105% 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

* 입찰 보증금 제외: 본 건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 별도 고려 사항은 없습니다.

* 추천 범위: 1,570,000,000원 ~ 1,650,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.