나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4825 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1059-26 리치하우스6차 제2층 제203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '5호선 화곡역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2016-08-29) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 사용하고 있는 것으로 조사됨.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 완경사지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-01-28)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

본건 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 사용하고 있는 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 205,000,000원) - 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 경매 입찰시 유의하시기 바람. 위반내용 : 건축과-21095(2017.08.08.)호에 의거 위반건축물표기[201,202,203,204호 근린생활시설을 주택으로 무단용도 변경]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4825 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1059-26 리치하우스6차 제2층 제203호

용도: 공부상 근린생활시설(사무소), 현황 주거용

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

건물면적: 40.20㎡ (약 12.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2016년 08월 29일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 210,000,000원

매각기일: (정보 미제공)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 화곡동은 서울 강서 지역의 대표적인 상권으로, 주거지와 관공서, 학교 등이 인접한 복합상권으로서 배후수요가 풍부하며 유동인구가 많습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 출퇴근 및 지역 이동에 유리한 조건입니다.

2.3. 주변 시설

화곡역을 중심으로 상업시설, 음식점, 숙박업 등이 밀집하여 활성화된 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 강서구청, 강서경찰서 등 관공서가 인접해 있으며, 서울식물원, 국립항공박물관 등 문화 및 여가 시설도 인근에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 02월 16일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑9)입니다. 이에 따라 해당 권리 이후의 모든 권리(갑11, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18)는 매각으로 소멸될 예정입니다 [자료 참조].

3.2. 인수되는 권리

등기부상 '을1' 순위로 등기된 이영문 씨의 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다 [자료 참조]. 이는 매수인에게 임차인의 권리가 승계됨을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 205,000,000원

전입일자: 2016년 11월 09일

확정일자: 2016년 11월 09일

대항력: 있음

물건명세서에 따르면, 임차인은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다 [자료 참조]. 이는 약 2억 5백만원의 보증금이 매수인이 부담해야 할 금액임을 명확히 합니다.

3.4. 기타 권리

소유권 관련 등기(갑1, 갑3, 갑4) 및 주택임차권(을1) 외 다수의 가압류, 압류, 강제경매 등기들이 존재하나, 위에서 언급된 말소기준권리(갑9)에 의해 모두 말소 처리될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 분석

본건의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 사용되고 있는 것으로 조사되었습니다 [자료 참조]. 또한, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 근린생활시설을 주택으로 무단 용도 변경한 사항이 기재되어 있습니다 [자료 참조]. 이러한 용도 불일치 및 위반건축물 등재는 재산권 행사 및 향후 활용에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

4.2. 주변 상권

화곡역 일대는 풍부한 배후 주거 세대와 높은 유동인구를 바탕으로 안정된 상권을 형성하고 있습니다. 음식점, 숙박업, 근린생활시설 등이 밀집해 있으며, 다양한 연령층의 수요가 뒷받침되고 있습니다. 강서구청 등 관공서 밀집 지역과도 연계되어 있어 상권 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 상업 시설, 금융 기관, 병원, 마트 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역 및 버스 노선이 다양하여 서울 전역으로의 접근성이 우수합니다.

5.2. 혐오시설/환경요인

본건 소재지는 공항시설법상 '수평표면구역', '대공방어협조구역'으로 지정되어 있으며, '중요시설물보호지구(공항)'에 해당합니다 [자료 참조]. 이는 김포국제공항과 인접하여 건축물 높이 제한 등의 영향을 받을 수 있음을 시사합니다. 직접적인 혐오시설(소각장, 폐기물 처리 시설 등)이 소재지에 인접해 있다는 구체적인 정보는 없으나, 공항 관련 시설 및 운행으로 인한 소음 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 용도 불일치

본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 공부상 근린생활시설(사무소) 용도를 주거용으로 무단 변경한 이력이 있습니다 [자료 참조]. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 이영문 씨의 보증금 205,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다 [자료 참조]. 이는 사실상 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 낙찰 후 추가적인 보증금 부담이 발생합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건은 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 각종 제한이 존재합니다 [자료 참조].

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성은 양호합니다. 주변 상권 또한 안정적으로 형성되어 있어 입지적 강점은 분명합니다. 그러나 공부상 용도와 현황 사용 용도의 불일치, 위반건축물 등재라는 심각한 하자가 존재하며, 무엇보다 선순위 임차인의 보증금 2억 5백만원을 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다. 이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 투자 시 신중한 접근과 면밀한 권리분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 지하철 5호선 화곡역 역세권으로 서울 전역 접근 용이.

* 발달된 상권: 화곡역 주변의 복합 상권으로 잠재 수요 풍부.

* 잠재적 가치: 위반건축물 및 용도 변경 문제 해결 시 정상적인 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이지만, 낙찰자가 임차인 이영문 씨의 보증금 205,000,000원을 인수해야 한다는 점을 고려할 때, 입찰가 산정 시 해당 금액을 반드시 차감해야 합니다. 즉, 실질적인 인수 금액은 감정가격을 초과할 수 있으며, 잠재적 리스크(위반건축물 원상복구 비용, 행정 제재 등)까지 감안하면 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 이하, 특히 인수되는 보증금과 기타 제반 비용, 그리고 예상되는 수익률을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정은 낙찰자가 부담해야 할 모든 비용과 예상되는 시장 가치를 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.