나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10645 [1] 부산광역시 동래구 명장동 616 대가하이츠 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 동래구 명장동 소재 "대명여자고등학교" 남서측 인근에 위치하는 대가하이츠 제4층 제401호로서, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도4호선 "명장역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상15층 건물 내 제4층 제401호로서 외벽 : 저층 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 하이샤시 이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 경사지대 내 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2020-11-30)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(7구역(동래장관청,송공단,동래부동헌,동래향교,동래읍성 지,내주축성비,충렬사,군관청))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 유수민)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2026타경10645 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 명장동 616 대가하이츠 4층401호

용도: 아파트

감정가: 211,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 33.99㎡ (약 10.28평)

토지 지분: 33.9947㎡ (약 10.28평)

건물 전용 면적: 59.22㎡ (약 17.91평)

건물 총 면적 (공급 면적): 제공된 정보 없음

건물 지분: 59.2199㎡ (약 17.91평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 15층 중 4층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

부산광역시 동래구 명장동 소재 "대명여자고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하며, 근거리에는 부산도시철도 4호선 "명장역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획

제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

중로 3류 (폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 및 부산광역시 지정문화재보호조례에 따라 역사문화환경보존지역(7구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10645 (1)

진행 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 211,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

임차인: 유 (채권양도)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-03-23

확정일자: 2018-04-04

배당신고일자: 2024-03-18

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권.

특이사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 유수민)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 등기부상 권리관계

주택임차권: 을5 (유수민, 180,000,000원, 2024-03-18 접수, 말소)

강제경매: 갑10 (주택도시보증공사, 180,000,000원, 2026-04-28 접수, 말소)

근저당권: 을2 (정승만, 50,000,000원, 2021-09-15 접수, 말소) - 말소기준권리

근저당권: 을4 (김해영, 40,000,000원, 2022-05-26 접수, 말소)

소유권 이전 등기 등: 갑3, 갑4, 갑5 (소유권 이전 및 신탁 등기 말소 관련)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

주변이 아파트 단지와 주택가로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑 및 서비스를 이용할 수 있습니다.

"대명여자고등학교"가 인접해 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경 및 편의시설

* 주변에 학교(대명여자고등학교), 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 부산도시철도 4호선 "명장역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 건축물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브 지붕, 지상 15층 건물 중 4층 401호입니다.

* 외벽: 저층 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감입니다.

* 창호: 하이샤시 이중창 구조입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 인수 조건

주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인 유수민의 대항력은 포기되었으며 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 또한 포기되었습니다. 이에 따라 해당 보증금은 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. 그러나 관련 법률 검토 및 현장 재확인을 통해 명확히 하시는 것이 좋습니다.

6.2. 현장 확인 제약

건물 내부 확인 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란했으며, 외부 관찰 및 유사 물건 정보에 기반하여 평가되었습니다. 실제 물건 상태는 재확인이 필요합니다.

6.3. 지역 제한

본 물건은 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 문화재 관련 규제 및 제한이 적용될 수 있습니다. 건축 행위 등에 대한 별도 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 교통 요지

부산도시철도 4호선 "명장역" 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

버스 노선 이용 또한 편리하여 출퇴근 및 외부 활동에 용이합니다.

7.2. 쾌적한 주거 환경

주변에 학교와 공원이 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

아파트 단지 및 주택가로 형성된 조용한 주거 지역입니다.

7.3. 권리 관계의 명확성

임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 별도의 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 모든 권리가 말소될 예정이므로 안전한 취득이 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구 명장동에 위치한 아파트로, 역세권 프리미엄과 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수해야 할 보증금이 없어 권리 관계가 명확하고 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 역사문화환경보존지역이라는 점은 일부 고려가 필요하나, 주거 가치와 투자 가치를 종합적으로 고려할 때 매력적인 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 211,000,000원을 기준으로 시장 상황과 유사 물건 낙찰가율을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 본 건의 경우, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하거나, 경쟁 입찰 현황에 따라 적정 수준으로 가감하여 결정할 수 있습니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사 및 법원 경매 동향 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.