나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10113 [1] 경상남도 밀양시 하남읍 백산리 712-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 하남읍 백산리 소재 '칠정마을' 내에 위치하며 부근은 순수 농촌 지대로서 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하여 제반 교통사정은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 3) : 인접지와 대체로 동고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 주거용 건부 지로 이용중입니다. 일련번호(4) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 도로입니다.

인접 도로상태

일련번호(1, 3) : 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장 도로와 각각 접합니다. 일련번호(4) : 본건이 도로로서 남동측 및 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역(2013-01-22), 개발진흥지구, 지구단위계획구역(2001-10-25) 가 축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지 역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 주거용지(건폐율 60 용적률200). 일련번호(3) : 계획관리지역(2013-01-22), 개발진흥지구, 지구단위계획구역(2001-10-25) 가 축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. 일련번호(4) : 계획관리지역(2013-01-22), 개발진흥지구, 지구단위계획구역(2001-10-25) 가 축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지 역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

첨부 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 제시외건물, 제시외수목이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 일련번호(1, 3)은 2필지 일단의 토지로서 각 필지는 일단을 이루어 같은 용도 로 이용되고 있으며 이러한 이용이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지 의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되어 일괄하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 스틸하우스조 아스팔트슁글마감지붕 지상1층 건물로서, 외 벽 : 판넬 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

일련번호(2) : 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-5) 포함. 제시외 수목(1-6) 매각제외. 최저매각가격은 제시외 수목으로 인하여 영향받는 가격임.
-[목록1,3] 2필지 일단의 토지로서 일괄평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 밀양지원 2026타경10113 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 백산리 712-3 (신주소: 경상남도 밀양시 백산3길 10-8)

용도: 단독주택

건물면적: 98.40㎡ (약 29.8평)

건물 구조: 스틸하우스조

층수: 지상 1층

건축일: 2021년 11월 30일 (신고일 기준)

1.3. 토지 현황

토지면적: 358.00㎡ (약 108.3평)

이용 현황: 주거용 건부지 및 일부 도로

1.4. 매각 대상 및 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

포함내역: 제시외 건물 (1-1~1-5) 포함

제외내역: 제시외 수목 (1-6) 제외

감정가: 182,397,600원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 하남읍 백산리에 위치한 '칠정마을' 내에 소재하며, 주변은 순수 농촌 지대로서 전반적인 입지 여건은 보통 시 됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 개발 가능성

본건 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 주거용지로서 건폐율 60%, 용적률 200%까지 건축이 가능합니다. 그러나 가축사육제한구역(전부제한 또는 일부제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2021년 12월 27일 접수된 남밀양농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 근저당, 가처분 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도, 향후 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 밀양시 하남읍 백산리 '칠정마을'은 전형적인 농촌 지역으로, 배후 인구가 많지 않아 상업 기능이 발달한 지역으로 보기는 어렵습니다. 인근 하남읍 소재지 또는 밀양 시내로 이동하여 기본적인 상업시설을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

하남읍 소재지에 마트, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설이 위치하고 있어 차량 이용 시 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근 하남읍 내 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시 외 건물 및 수목

매각 대상에 제시외 건물(1-1~1-5)은 포함되나, 제시외 수목(1-6)은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격 산정 시 이러한 수목의 가치가 고려되었을 가능성이 있으므로, 실제 매각가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으나, 동시에 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 묶여 있어 토지 이용 및 개발에 있어 법적인 제약이 따릅니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설에 해당하는 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 소규모 축사 등이 존재할 수 있으므로, 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 계획관리지역 등으로 향후 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역 등 각종 규제가 존재하여 개발에 제약이 따릅니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 임대관계 미상인 점은 주의가 필요합니다. 주변 환경은 농촌 지역으로 조용하고 한적한 생활이 가능하나, 편의시설 및 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 관리지역 내 토지로, 향후 지역 개발 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

* 농촌 지역의 한적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 182,397,600원이며, 등기부채권 총액은 173,000,000원입니다. 주변 단독주택 시세는 토지 면적 및 입지에 따라 다소 차이가 있으나, 현재 매물 정보에 따르면 300평 내외의 토지를 가진 단독주택이 1억 5천만 원에서 2억 9천만 원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

본 건은 농촌 지역 내 보통 수준의 입지와 제한적인 토지이용계획을 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 제시외 수목 제외, 임대관계 미상 등의 요소를 감안하여, 보수적으로 보았을 때 예상 입찰가는 감정가 대비 90~100% 수준인 약 1억 6천 4백만 원 ~ 1억 8천 2백만 원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 경매 진행 시 응찰 경쟁률 및 현장 분위기를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.